文/感悟生活
这极可能是我十多年来几十篇有关房地产文章的最后一篇，因为该说的都已经说了，多说也是无益，而且预期房产泡沫大破灭的日期越来越近，根本不需要我重复再说这件令人不快的事，又或许能让我公开写文章对中国经济走势做出危言耸听般预测的的时间已经不多了——当真的经济危机临近时，舆论管制必十分严厉，响彻云霄的必是形势一片大好的赞歌，绝不容许发出任何一点点杂音。
一、过去主要观点的简要回顾
过去10多年来，我写了大量有关房事的文章，主要批评土地财政把中国经济引入歧途，分析推动房价不断上涨的内在原因，同时对未来房价短、中、长期走势做预测。早期我的文章发在两个财经股票论坛上，现在连同被关闭的论坛一起消失不见。后来我注册了新浪博客和凯迪会员，就一直在这两个地方发帖，存活下来的文章还有几十篇。
这么多年辛苦写下这么多与房地产有关的文章，令我非常自豪的有两点：
一是准确分析地推动房价持续上涨的两大主因：地方政府的土地财政依赖和中央政府的滥发货币。不管各路专家和政府官员们如何忽悠，我极其准确地预测到了政府在房地产方面的政策取向，十多年来不厌其烦地明确指出：房地产是中国崛起不可或缺的伟哥，几年前更成为负债累累的地方政府生死攸关的收入来源，同时又是年年入不敷出的中央政府滥发货币的蓄水池和遮羞布，并彻底绑架了整个中国经济，因此从中央到地方各级政府必定动用各种手段确保房价不断上涨。我同时也对推动房价上涨的其他次要因素做了简单分析，包括财富分配均不公平，而高收入人群和贪官的投资渠道有限；没有契约精神的社会租房无法安定生活，因而居民购房欲望强烈；房价持续上涨产生的财富效应，势必吸引各路资金进入助推房价。
二是准确地预测到十多年来房地产的短、中、长期走势，甚至每次房价技术性调整的起始和结束时间我都做了极精确的预测。我在10多年前就明确提出房价长期看涨，会以振荡上升的形态一直涨到2020年前后才会全面泡沫破灭，中间每次技术性调整之后会迎来更猛烈的上涨；每当较大的房价技术性调整即将到来时，我都会提前半年到一年时间做出分析，预测调整的起始和结束时间，以及本轮调整的最大下跌幅度，事后证明我的判断是极其精准的。如果有人认为我用词夸张、狂妄，可查看我前以前公开发表的几十篇文章来一一验证。多年来我也公开呼吁有钱的朋友要紧跟政策，与狼共舞，抓住每次房价技术调整即将到位的时机，通过买房投资实现个人财务自由，并自己身体力行，在北京、上海购置了多处住宅房产。
可以自豪地讲，十多年来，本人虽然人微言轻，但对房地产市场走势做了非常精准的分析、预测。我甚至可以更狂妄地讲，中国无数的专家、学者、官员和业内人士，极少有人像我这样写过这么多文章、做了这么精准的预测。这绝不是我比他们更有学识和专长，更不是我比他们掌握了更多的资料或内幕信息，原因只有一个：我深知中国的快速崛起除了炒地皮和印钞票，没有其他的捷径可选择，明知会对中国经济造成长期的伤害，但以现行体制的决策思维一定会饮鸩止渴，而我作为一名私营企业的打工者，既不用拍政府的马屁又不想讨好一厢情愿的愚民，可以无所顾忌地说出仅靠常识就能做出判断的真相，而不必像他们一样天天说谎。
二、未来房价短中期走势预测
在本轮全国房价暴涨之后，我还是坚持十多年来的观点不变，即房价会一直涨到2020年前后才会泡沫破灭。在此之前，任何关于房价会很快崩溃的预测，包括国家会出台房地产税打压房价的传言，都是重复过去10多年来一厢情愿的胡言乱语，是典型的不懂中国国情的愚昧表现。
我在2014年7月10日所写的《房价还会涨6年，买卖时机因人因地不同》一文中，详细分析了房价涨到2020年前后泡沫破灭的原因，现在这个时点就变成了房价走势的中期预测：
1、严重脱离居民收入和经济增长水平的高房价，到时差不多榨干了普通百姓的每一滴血汗，需求会急剧萎缩；
2、在2020年后，全国人口会快速萎缩；
3、严重的通货膨胀加上高失业率，会严重削弱政府的管治能力；
4、即使再强大的政府也不可能完全操控市场，市场规律终究不以人的意志为转移。
文章链接如下：
因为2020年距现在已经不到5年，因此对房价长期走势的分析已经没有意义。就房价短期走势来讲，本轮房价暴涨，预计在2016年底结束，明年1年度末开始新一轮技术性调整，届时定会像过去十多年每次房价技术性调整一样利空消息满天飞。本轮房价调整，伴随实体经济的下滑，全国平均房价会下跌20%左右，少数本轮房价暴涨过头的二、三线城市下跌幅度可能超过30%，一线城市和少数二、三线热门城市的房价虽然仍十分坚挺，但下跌幅度也会达到10－15%。
房价经历差不多一年半时间较为剧烈的调整之后，叠加中国四面楚歌的国际环境造成的进出口下降和外资撤离，政府必定无法忍受经济的持续恶化带来的社会稳定隐患，被迫再次启动滥发货币为主要手段的经济刺激政策，导致房价的最后一次暴涨。考虑到政策效应的滞后性，起涨时间大约在2018年三、四季度。这最后一次回光返照，届时从低点反弹到最高点，全国平均涨幅在30%左右，绝大多数地区的房价会创新高，一线城市和少数二、三线城市的房价会比现在上涨超过50%。
我必须再次郑重提醒，下一轮2018年三、四季度到2019年间房价的再一次暴涨，是中国房地产市场最后的晚餐，之后将迎来房产泡沫的大破灭。经历短暂而惨烈的暴跌之后，中国房地产市场将进入20年甚至更长时间的漫长阴跌，而且成交量会极度萎缩。在房产泡沫大破灭时，全国房价极可能从最高时的顶峰下跌超过50%，不但对中国经济杀伤力巨大，而且对个人财富的再分配和社会稳定会造成较大影响。
三、未来几年房产投资的建议
在很快到来的房产泡沫破灭的大变局中，受冲击最大的无疑是中产阶层，穷人本身就一套房子，跌与不跌跟他们关系不大，拥有大量财富的富人资产的大幅缩水也只不过账面数字变小的游戏，而中产阶层打回原形变成赤贫，则彻底颠覆他们曾经拥有的小资生活，极可能造成个人及家庭成员的终生痛苦。
就像股市暴跌之前的最后一轮上涨，整体而言房价的上涨到了鱼尾阶段，虽然味道最是鲜美，但极可能被鱼刺卡住喉咙。
在两年前，我就开始提出房产投资已经不再有遍地黄金的机会，应主要集中于北上广深等一线城市和部分二、三线城市。今天，我必须进一步缩小未来可进行房产投资的区域，除了北上广深，可投资的城市萎缩到只有过去3年来常住人口持续增长或是房价处于相对洼地的二、三线城市。这个名单在我看来已经屈指可数，它们是：北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、济南、珠海、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、合肥、廊坊等。
就我自身而言，因为北京、上海限购的缘故，我以妻子父母名义购买的最后一套住房的房贷还没有还完，不要说我已经没有购房的经济能力，即使我有这个能力，肯定不会再买房投资。如果上海、北京的房价再上涨20%，我会毫不犹豫地出售一半房产，然后逐步兑换成美元，存放在外资银行中，不排除购买外资理财产品，以备不时之需。如果房价在今天基础上再上涨50%，我会保留一套自住房，将北京、上海剩余房产全部抛售，然后想办法兑换成美元；如果2020年以前房价在现在基础上再上涨80%，我会把惟一的住房也抛售，到时租房居住。
需要特别提醒的是，考虑到房产泡沫破灭时，必然伴随着人民币汇率的大幅贬值，同时国家必然严厉控制外汇兑换，因此卖掉房子买美元的计划必须稍稍提前实施，不要期望房子卖在最高点，同时人民币汇率也在最高点——实际上人民币贬值趋势已经形成并不可逆转，要防止到时换不成美元，或换汇成本畸高，反而得不偿失；最怕手上人民币换不成美元，差不多就是抱着废纸一堆。未来人民币变成日元和韩元，并非完全没有可能！
在我准备出售自己的房产时，我会在这个帖子上留言，让网友们做一个见证。我必须郑重声明，我并非专业房地产投资人士，因此无法对全国各地房产市场有深入研究，虽然过去十多年来我对中国房产市场做了十分精准的预测，但极可能最后这一次偏偏发生了重大错误——如果房价再涨10倍，让读者诸君失去了投资房产的大好机会，或者过早抛售房产损失了巨大利润；或者房价本轮调整后一跌不回头，再也没有下一次上涨逃命的机会；或
