房地产投资基础知识】一次说清Refinance是什么鬼
hongyuincanada楼主 2018-01-28我在多套房贷款经验分享讲座里提到了一个理财思路：Purchase ,Hold, REfinance and SEll，即，PHRESE投资法，不必太在意每套投资房是否有正现金流，通过买入+持有+refinance+继续持有+继续refinance + 最终卖出的投资模式，提高资金使用效率，提高回报率。这里面的Refinance一词成了本周多套房部落微信群里问的最多的问题。是啊，如果做不了Refinance，这个理财人生规划不成立了。到底Refinance是个什么鬼？像“按揭”一样，Refinance这个词的中文也来自于中国香港，被称为“加按”。
加按的意思就是此时此刻，用现在的房价和收入，重新做一遍房贷，把已有的房贷用新的房贷替换掉。只是房价涨了，借款人没有收入是没法加按的。如果想持续加按，即，每5-6年加按一次，必须保持良好收入水平。现在到了no income no mortgage的年代，房贷是稀缺资源，只借给财务能力最强的人，各家银行都在收回给新移民、非居民的优惠券，道理很简单，在加拿大要获得稀缺资源，先交税。如果想咨询加按的具体事宜，先告诉我你收入多少，所有人的房子都增值了，这个我知道，但没收入就是无法从房子里拿钱。 以前的文章里提到过，自住房的债务是坏债务，在我眼里，自住房的按揭贷款属于消费信贷，是家庭透支未来收入，提前消费欠下的债，需要用税后收入来偿还。自住房债务越大，申请新贷款的能力越低。自住房贷款，尽量不要做加按，除非家里有其他应急的事情需要从房子里取钱。对于自住房贷款，我的建议是在一个银行一口气付清，不用转银行，不用加按，付清时重新评估，做加按，做成一条信用额度/HELOC即可，这条信用额度也轻易不要用。对于投资房，我的看法完全不同，投资房贷款属于家庭商业贷款，而不是消费贷款，借钱是为了累积个人资产，获取租金收入，以及资本利得，贷款越多自有资金使用效率越高，只要有可能就加按，加按一次资金使用效率就提升一次。总结一下，自住房一辈子只加按一次，最后做出一条信用额度备用就行了；投资房只要能通过加按将初始本金收回时就值得做。 关于加按我遇到最头痛的问题是：“加按和HELOC是一回事吗？”拜托，加按是个动词，意思是申请重做贷款。HELOC是个名词，Home equity line of credit是以房子做抵押的信用额度，您说能一样吗？当加按时，就是重做贷款，借款人可以选择把新的贷款做成按揭贷款、mortgage，或信用额度（HELOC），或信用额度加按揭贷款的组合。我总在想Refinance 和HELOC长得很像吗？咋总有人问我同样奇葩的问题呢？如果原来的房贷产品做成了按揭贷款/mortgage，趁着加按的机会可以改为带信用额度/HELOC的房屋贷款产品，或相反操作。总之，以前的贷款没能满足现在的需要，或现在有了新的需求，都有机会通过加按洗心革面从头再来。 加按对于地产投资者来说，是个宝贵的把还款期拉长到30年的机会。如果原房贷只是续约/renew，那么还款期/amortization只能越来越短。还款期决定了月供大小，月供越小，以后申请其他贷款就越容易，因此地产投资者，尤其是多套房投资者需要做的一件事就是经常把还款期拉回30年，为继续投资做好准备。续约/renew指在原银行续签贷款合同；加按可以去任何银行做。续约不看收入，只看以往还款记录。有朋友给我打电话张口就问我续约的利率，可惜不是我们银行的贷款，我回答不了。再重复一遍，续约是renew，加按是refinance虽然长得像，也不能弄混啊。 转银行，指switch/transfer，香港同胞称之为“转按”。把原来的按揭贷款/mortgage余额原封不动地转到另一家银行，不增减金额，不改变房贷产品。如果原银行的原贷款是带信用额度的，无法转，只能做加按到其他银行。 加按的费用不高，通常包括评估费和律师费。评估费大约300元。律师的工作大多数情况可以通过产权保险公司来完成。如果不增减借款人名字，没有特殊的法律上的要求，银行通常建议借款人使用产权保险公司来完成重新注册抵押这一过程，费用比聘用律师便宜很多。一笔100万以下的加按，产权保险公司收费470元左右，而律师收费要1000元以上了。 加按时除了看收入，还要评估房价，如果是自住房用MPAC的估价，且贷款比例不超过这个估价的65%可以免除这个程序。投资房，都要做评估的。 无论自住房还是投资房，加按取出的资金如果用于再投资，其利息支出是可以抵税的。再投资，包括作为购买投资房的首付款，投资股票或共同基金等不是只有资本利得回报的投资品。如果用于加速偿还自住房贷款，投资TSFA，囤地，或消费等没有投资收入的用途，这部分资金的利息不能抵税。具体税务规定，建议大家与自己的会计师深入讨论。 约瑟夫.熊比特在他的《经济发展理论》中这样描述信贷：贷款是银行赋予企业家的购买能力。对于地产投资者来说，投资地产就是在进行以套利为目的的商业行为，地产投资者就是企业家，最终目的是资本回报率最大化，手段之一是加速资金周转速度，而加按就是不可或缺的，与银行为交易对手的套利行为，同时也是加速资金转速的商业行为。如果不加按，原来投入的资金难以取回，随着贷款本金的不断下降，杠杆比例越来越低，资金使用效率越来越差。加按就是银行在风险评估之后，决定授予地产投资人更多更强的购买力。套现出来的资金是有成本的，但再投资的收益率高于税后利息成本就会有利。例如，加按取出的资金利率3.3%，个人税率33.3%，税后的实际资金成本是2.2%，再投资的收益率只要高于2.2%就是有利可图的。 在加拿大，从房权中贷款出来是受鼓励的。政府机构，消费者保护局FCAC专门出版了电子手册指导消费者如何从房子里取出资金。 加按，对房价和收入都有要求，银行负责风险评估，以免过度借贷，只批准有足够偿付能力的借款人加按。多套房地产投资者如果希望完成PHRESE投资，即， 买入+持有+refinance+继续持有+继续refinance + 最终卖出的过程，要保持良好信用记录，足够高的收入，以及相当低的坏债务。本文中提到的一些暗语，例如“好债务”“坏债务”请阅读本公众号以往的文章。写完这一篇，我们又多了一个暗语“加按”。
下一篇我们详细介绍PHRESE投资理念和注意事项。
年底了，加速还贷还是投资？【王红雨谈地产投资】
hongyuincanada楼主 2018-12-24
每到年底，银行房贷提前还款额度使用的期限到期前，大家都会考虑手中的资金是该提前还贷，买RRSP或TFSA，亦或做其他金融资产投资呢？这个问题在年底前，一定要做个决定了。
提前偿还按揭贷款，节省下来的利息不用上税，而投资收益是要上税的，除非是在TFSA账户中投资。自住房的利息支出不能抵税，除非能够证明重新从自住房中取出的资金用于投资。这些税务上的考虑，凸显了提前还款的优势。那么银行允许的提前还款额度就很重要了。房贷提前还款额度的大小标志着贷款合同的灵活度，对于浮动利率贷款来说，提前还款额度非常重要。A银行每日历年提前还款额度是20%，B银行每12个月允许提前偿还10%，2017年7月11日生效的两个贷款合同，到2018年7月11日，A和B 两个银行提前还款的额度差了30%，这期间央行加息了4次，从0.5%加到了1.5%，B银行的客户只能提前偿还本金的10%，而A银行的客户可以提前偿还40%。如果客户选择了B银行且是浮动利率，眼看着加息，即使有足够的现金用于提前还款，也无能为力。大多数银行，还款额度的使用，以日历年为界的，每年的12月31日就是截至日了，未使用的额度不能转入下一个日历年。
新的利率环境下，加速还款还是做其他投资，更容易选择了：利率涨了之后，提前还贷节省的利息更多了，所以提前还款收益比以往更大。当然，我说的都是自住房，投资房不必加速还款。加拿大有1542万套私产住房，其中有600万套房产上有按揭贷款，61%的房产上根本没有贷款。有贷款的房产，平均贷款金额为20.33万，谁拖了平均值的后腿，特别是自住房金额高于21万的家庭，都应该采取提前还款的方式降低贷款金额。很多华人不相信这个数字，加拿大人怎么可能只有这么少的债务呢？不相信这些数字的人都是近10年来的新移民吧，房贷余额太高是因为你来晚了。自住房不还清，不能退休，退了休也得想办法继续还，何不尽早还完呢？很多还清了自住房的客户告诉我，还清自住房贷款那天，有可以安心退休的赶脚。一句话，自住房债务是你自己的事，没还清之前，不用担心手里的现金无处安放，因为自住房债务早晚要付清，付不清，无法退休。
很多人“不舍得”加速偿还自住房按揭贷款的一个理由是，要留些现金做地产投资的首付款。这种顾虑是多余的，自住房贷款太多，根本批不了投资房贷款。自住房的所有开支，包括按揭贷款的月供，地税，取暖费，公寓管理费，都属于消费债务，就是我以前文章中提到的“坏债务”，当申请投资房贷款时，所有消费贷款的月供都会被考虑进去，当借款人无力支持“坏债务”时，银行不会批准投资房贷款。有志于做地产投资的朋友，首要任务也是加速偿还自住房贷款。这到底是什么原因，一篇文章根本说不清，网上有个视频，是我与大鹏地产公司举办的联合讲座，播放为2小时23分钟，看完之后这辈子就不会被房贷问题所困了。视频连接。抱歉啊视频在油管上，大陆的朋友看不到。
债务管理，在很多家庭里没有被纳入财务计划之内，想换自住房了，去银行问问能不能贷到款，自己筹划一下首付款，就行动了。其实，债务的管理更需要计划和安排。在实际工作中，我遇到很多房贷“植物人”：现在住在A房子里，房贷已经付清了，手里有些积蓄，打算换个自住房房，于是借了家庭收入的5倍的房贷，加上手里的现金买了新的自住房B。住进B之后，发现需要给A 房产加按，到银行一问，不行了，原因是自住房B的贷款属于消费贷款，已借到极限，A房已经转作了出租房，家庭收入无法支持对出租房加按。于是，这个家庭就变成了房贷“植物人”，无法移动，眼睁睁看着投资房里的净房权无法取出，失去了资金周转，以及进一步投资的可能性。正确的做法应该是：谋定而后动，先把自己住的A 房加按，加到最大极限，取出尽量多的房权做购买B房的首付，B房作为自住房，按揭贷款的余额要永远保持最低。凡是自住房贷款金额最多，投资房贷款很少的家庭，都是缺乏债务管理常识或债务安排失误的家庭，属于姿势不对，应该起来重睡。房贷的计划失误，可以毁了一个人一生的财务规划，一笔房贷做错了，可能一辈子受穷。
如果自住房已经还清，或提前还款额度已经用尽，可以考虑投资有税务优惠的金融资产，例如，RRSP，TFSA等。每个家庭的选择不一样，有的家庭财技高超，投资收益颇丰，应该优先选择TFSA；有些家庭缺乏财务知识，但收入很高，需要优先选择RRSP。如果这些有税务优惠的项目都用尽了，可以考虑投资其他金融产品，例如，加息趋势明显的情况下，可以投资浮动利率的债券或优先股。最后，实在不想投资金融产品，可以加速偿还投资房按揭贷款。
提醒大家一下，RRSP缴存时，如果没有现金，可以申请RRSP loan，但是近期有买房贷款计划的朋友需要知道，RRSP loan的每100元月供，会降低2.5万借款能力。
年底，手头现金的使用优先顺序为：加速偿还自住房按揭贷款，投资RRSP，TFSA，投资其他金融资产，加速偿还投资房按揭贷款。退休前，我们需要实现三个目标：夫妻互保100万人寿保险，拥有一套没有房贷的自住房，200万金融资产。第一个目标最容易实现，但依然有人连人寿保险都不买。总之，每个人的现金都是有限的，面对三个财务目标，你的钱不可能无处安放。
拥有多套投资房，实现提早退休和财务自由—-是众多房产投资者的终极目标。也有不少朋友说拥有和管理一套出租房已是不容易的事情，拥有和管理多套投资房一定是难上加难，实际情况是如何哪?为了深入浅出的讲明白这个议题，让我们从多套房投资者必须满足的三个条件说起:
一，稳定而且连续的家庭年收入：
大家都知道买房子的要诀是“Location,location,location”, 那么成功拿到房屋贷款的要诀就是”income,income,income”,故想要成为多套房的投资人，保持稳定的收入是第一要任，那您一定会问：需要保持多少稳定的收入才能考虑投资多套地产哪?渥太华2018年的平均成交房价在35万左右，而因投入产出率高而受广大房产投资者青睐的房产的价格主要集中在30万到50万之间的房产，我们取40万作为一个标准价格，30% 的首付–12万，您需要贷款28万，而按照目前银行的贷款审批标准—单笔贷款金额是年收入的5倍，故您需要至少有5.6万加元的年收入，银行才考虑贷给您28万的贷款。
故总而言之，“有收入，才有房贷！”要想快速拥有多套投资房，您需要满足的第一个条件就是：稳定而且连续的家庭年收入至少在5.6万以上。（注：这里的家庭年收入都是指税前收入）。
二，尽可能少的家庭坏债务：
债务由好债务和坏债务之分，我们的目标就是帮大家扛起尽可能多的好债务，丢掉尽可能多的坏债务：
好债务—-有别人帮着扛的债务就是好债务，主要是指投资房的按揭贷款，因为有租客在帮着还贷款，所以是好债务。好债务不但不会影响贷款人的贷款额度，反而会帮助借款人拿到更大的贷款金额，这一点对多套房投资人尤其重要—因为单笔房贷的最大金额与收入和坏债务直接相关，而多套房贷款的总金额是与收入和好债务两个因素相关。这也是我们可以帮助大家快速拥有多套投资房的要诀之一。
坏债务—-自己扛的债务都是坏债务，这些债务都需要用自己的税后收入来偿还，常见的坏债务包括：自住房贷款月供，自住房的地税月供，自住房公寓管理费月供，每月自住房取暖费；以及所有消费贷款的月供，包括汽车贷款月供，学生贷款月供，以及信用卡消费额的3%。
每100元坏债务的月供，大约降低借款能力2.5万（这就是400元的车贷会让您的贷款额度下降10万的原因）。故要想快速拥有多套投资房，除了努力提高收入，第二就是尽快减少自己的坏债务！
三，来源清晰的首付款:
银行规定，对于所有以投资为目的的房屋贷款，首付款比例最低20%，故投资房产之前，准备至少20%的首付款也是必不可少的前提条件。买房前至少提前一个月将钱转入加拿大的银行户口，以便银行可以确认这笔大额入账的清晰来源。
这里有一点需要那些目前已经拥有一套自住房的地产投资人注意—–
现有房产refinance套现的资金可以合理合法地用于下一套房子的首付款！
准备好上面的三个条件，我们就来具体地讲讲如何拥有多套投资房：
PHRESE多套地产投资法：买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell.
这里首先解释一下“加按/Refinance”这一个专业术语—中文翻译成“加按”—就是指此时此刻，用现在的房价和收入，重新做一遍房贷，把已有的房贷用新的房贷替换掉。加按就是从房产中将以前投入到房子中的钱以及增值的部分拿出来，一方面，通过加按，可以把资金杠杆加大，把还款期拉回25年或更长，使被房子占压的资金重新流动起来，从而实现提高资金周转率和杠杆效用；另一方面，通过加按取出的钱可以做进一步的投资，产生更大的复利效应。请大家记住：贷款越多，自有资金的使用效率越高，只要有可能就加按，加按一次资金使用效率就提升一次。
这里需要注意一点：您现有的房子的价格涨了，但如果您现在没有收入，是不能完成加按的！也就是说：如果想持续加按，即，每5-6年加按一次，必须保持良好收入水平！
讲完“加按/Refinance “，我们就可以顺畅地为大家介绍PHRESE多套地产投资法啦，为便于大家理解和实际操作，我们仍然使用案例讲解法：
投资人老王，家庭年收入一直稳定在6万以上，2013年以35万的价格购入（Purchase）一套单车库新独立屋A用于出租，首付7万，贷款28万，每年的租金恰好可以支付每年的贷款月供、地税和简单的维护，持有（Hold） 5年，2018年，房子的市场价格涨到40万，老王到银行申请加按(Refinance），重新贷款80%—32万，老王计划对这套房子A继续持有，5年后继续加按；同时用重新贷到的32万，减去房子A目前剩余的23万贷款，实际到手9万，作为首付买进一套50万左右的投资房B，并开始重复买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按这一过程，这样坚持下去，不断将买进的每一个房子按期加按，用每次加按取出的钱去买C,D,E,F.G,H………..即可。退休的时候，老王可能拥有十套投资房，卖掉其中的3套，套现的钱用于加速偿还其余7套投资房的本金，并主动降低月供，让这7套房产生正现金流，安全退休。
通过上面这个例子，大家都对PHRESE多套地产投资法都有了一个直观的认识，这里再重点重复和强调几点：
1，如果您现在有一套基本还清贷款的自住房，请注意：现有房产refinance套现的资金可以合理合法地用于下一套房子的首付款，务必好好利用！
2，保持工作收入，即，一定要有地产投资以外的稳定收入，主要是用于加按时银行贷款申请；
3，保持自住房贷款最低，如果自住房已没有贷款，就可以大踏步地做地产投资啦。
4，PHRESE多套地产投资法：买入/Purchase，持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell，多套房投资理论和实践，其实非常简单，只要不犯错误，家庭收入6万，35岁开始使用这个方法，65岁退休时拥有10套投资房，完全有可能。但简单并不是容易，这需要投资者坚定的投资信念和坚持不懈的努力！