千万次的问: 投资CONDO,还是HOUSE

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疫情期间，房东和房客都经历了一次考验。我的朋友圈和客户群的很多房东们，都有过在疫情期间换租客的体验。

租客遇到财务困难是普遍现象，但是租客处理交租问题的态度却迥然不同：有人拒不交租金，因为疫情期间法院停止了驱逐欠租人；有些租客负担不了租金，主动提出搬出与家人和朋友合住；有人与房东协商适当降低租金，疫情后补交。

房东遇到拒不付租金的情况，在疫情期间是无能为力的；遇到换租客的情况，新租客的租金低于原租金的情况比较普遍。有人慨叹，遴选租客应该小心、再小心，千万不要遇到一有困难就不付租金的人。我个人认为，租客的财务能力与房东选择的房产有关，如果房东选择了能分租的房产，且把房子分组给几个财务能力最弱的家庭，疫情期间肯定遇到很大问题。选择租客，就是选择能帮助房东扛住房贷的家庭，买投资房的时候，目标就是选择分租给财务实力弱的家庭，遇到疫情这样的压力测试，这种投资思路的弊端立刻兑现。

我在5月和6月的多次讲座和访谈中都坚定认为，多伦多的房地产市场将会出现：房价稳健，交易量V型反转的走势，5月和6月就是市场底部。其实任何一个客观，并躬身入局的人都能做出这种预测，疫情让所有人都意识到，家，才是最后的庇护所，家里所有人在疫情之下，都退守回家里的时候，居住条件到底好不好，只有自己最清楚，要不要租更大空间的房子，要不要买房，很快就能做出一个明确的判断。进入7月份以来，买家已经平复心绪，打算入场，买CONDO 还是买HOUSE作为投资房的话题，又被提了出来。

我在YouTube 上6集视频讲座《为了平衡一生的收入我们被迫投资》中讲过了我的看法：地产投资的合作伙伴分两类：参与者和服务者。参与者包括，你自己+银行+租客；服务者包括，地产经纪，保险顾问，法律顾问等。地产投资者与服务者的关系是利益共同体，需要每次结清服务费；地产投资者和参与者的关系是事业共同体，需要长期不断接触、磨合，打交道，共同完成投资大业。租客，是地产投资的参与者，是投资人的事业共同体，在地产投资中发挥着和银行一样的作用。能选到什么样的租客，最重要的决定性因素是投资人选择了什么样的房子。财务能力最差的租客，都住在所谓的“价值洼地”地区，本来财务能力就弱，而且不在乎社会认同感，欠租了也不搬走；追求体面生活的租客，不可能与其他家庭合租在一个屋檐下，遇到财务困难也会主动搬走，最多是给房东添一点儿换租客的麻烦，而不是欠租。

选择投资CONDO 还是HOUSE，有很多考量因素，但最好不要打分租HOUSE的主意，因为这是地产投资的一个死胡同，进去就出不来了。

01 CONDO 管理费上涨影响其房价上涨吗？

我们拿2020年6月的最新数据看一下，多伦多独立屋HOUSE成交价112.7万，镇屋成交价78.6万，CONDO 成交价63.2万；10年前的2010年6月，多伦多独立屋HOUSE成交价54.3万，镇屋成交价36.5万，CONDO成交价30.8万。独立HOUSE,镇屋TH和CONDO 的涨幅分别是107.5%，115.3%，105.2%。大家可以请地产经纪，将任何一个月的成交价与10年前的成交价做个对比，结论都是一样的：每10年，HOUSE和CONDO 的涨幅是一样的，无论投资哪一种类型的房产，多伦多的房价都是每10年翻一倍，CONDO管理费涨跌不影响CONDO的升值潜力。

多伦多的CONDO，从2010年开始到2016年，每年涨幅不到4%，远远落后于非CONDO的其他房产，从2016年开始补涨直到2020年，补回来了应有的涨幅。2010年到2016年期间，很多人看到CONDO涨幅远低于其他类房产，于是产生了怀疑：是不是CONDO 管理费涨得太高，影响了涨幅呢？正如我们看到的，把CONDO某一时期涨幅不大，归因于管理费是错误的，补涨的这4年里，再也没有人嫌管理费涨得快了。其实，管理费的涨幅和地税差不多，大家把CONDO管理费视作为地税就可以。

CONDO管理费中，包括了一些生活费用。因为管理费是房东支付，等于房东帮助房客支付了一些生活费用，因此CONDO的租金比同样居住房面积的HOUSE高。HOUSE投资者，作为房东，通常只是支付地税，水电气等全部费用，都是由租客来支付，因此租金比同样面积的CONDO更低。换句话说，CONDO房东支付的管理费，已经从租金中得到了补偿。CONDO投资者需要承担管理费和地税，但由于CONDO的占地面积小，所以地税很低，管理费一部分被视作地税，一部分被打入租金，CONDO投资者的心情就能平衡很多。行为经济有个定义叫做“心理账户” mental accounting，指人们把费用和开销在心里进行分类，便于计算得失，结果导致了只见树木不见森林的结果。管理费加地税就是CONDO投资者的成本，租金已经体现了这个成本，可很多人偏偏在心理账户上单独把管理费又重新计算了一遍，这属于重复计算成本。管理费和地税，其实都是租客通过租金支付的，而且在报税的时候这两项费用都能抵减租金收入，让房东在税务上二次获利。

02 笨蛋，上车最重要

躬身入局到地产投资的人，不会有“是不是CONDO管理费太高影响房价了”之类的问题。提出莫须有问题的人，都是地产投资的旁观者。有读者在我文章后面留言“你怎么避而不谈REFINANCE贷款利率高不高的问题？”这有什么可谈的呢？你去做REFINANCE就知道利率高不高了。如果利率高得不值得做，就不要做了，大多数REFINANCE还有罚款呢，利息和罚款都是获取新资金的成本，高不高要看你拿钱去做的投资回报率是否足够高。只有在行动上什么都不做的人，才会问一些行动派完全想象不到的问题。任何投资都一样，坐而论道和躬身入局的两组人，生活在不同的世界里，没法有效沟通。我通常把沟通成本太高的人，直接从生活中删除。另外，伸手党永远不感谢任何人做的任何事，不必解答他们提出的怪问题。

《黑天鹅》的作者塔勒布，写的另外一本书的中文书名是《非对称风险》，英文名是Skin in The Game，根据这本书的内容，我觉得中文书名应该改为《躬身入局》。当你在一个游戏中用自己的皮肤来测量温度时，才会有切肤之痛或爽肤之快，置身游戏之外，不承担任何损益的人，无法获得真正的知识和经验。回顾我来多伦多10年多的投资历程，各类损失和遗憾不胜枚举，但这些学费交的太值了，让我的皮肤/skin充分领略了投资这个游戏/game的冷暖,试错成本就是投资损失，能力边界就是通过试错拓展出来的，但试错需要勇气和行动，需要躬身入局。网上有一段话，应该是一位躬身入局的人写的“不要羡慕那些比你好的人，别人只是每一分钟都在做你不敢做的事，吃了你不想吃的苦，说了你不好意思说的话，认识了你没有勇气认识的人，坚持了你放弃的事情。”把这段实践者的总结送给大家共勉：不要做个只会抖机灵、动嘴巴的“精明人”；自崩“精明人”的人设，做个敢于行动、尝试和犯错，相信实践出真知的“笨蛋”吧。

按照国家银行的可负担能力计算方法，多伦多CONDO的偿债率是37%，多伦多非CONDO房产的偿债率是61%。“偿债率GDSR”，就是指每月房产相关债务与收入的比值，偿债率越高说明房子的债务越重，银行在评估借款人能否获得贷款的时候，GDSR设置为39%，低于39%获批，高于39%获拒。从国家银行偿债能力报告上看，绝大多数买CONDO的申请人都会获批贷款。

房地产投资最重要的是走出第一步。只有躬身入局，才不会大战风车，被想象中的问题吓倒。CONDO是房地产投资的入门级物业，希望开始地产投资的读者，最好从投资CONDO开始。

03 人聚财聚，贵者生存

房地产是红酒，不仅贵，更要看原产地——《金牌投资人》。

追求房地产投资回报的努力中，很多人都忘了房地产的最大特点location,location,location。地点之所以重要，就是因为房子的增值潜力来自于稀缺性。为什么会有CONDO 这种房产形式呢？就是因为某个地点很稀缺，同时太多人想住在这里，土地有限而天空无限才会有CONDO这种物业。建在人口稀疏地区的CONDO没有投资价值，以多伦多为例，STEELS以北的CONDO投资价值大打折扣，大家记住一点，投资CONDO，就找人多的地方，不拥挤的地方不要去。

永远不要因为价格牺牲了地点。同样的价格，要选最拥挤的地方投资。有人拿CONDO和HOUSE投资对比，60万在市中心只能买CONDO，在远郊能买HOUSE,如果选择买HOUSE，就是因为价格牺牲地点。房地产是红酒，本来就是高品质，不能买便宜货，图便宜是自欺。

大多伦多与上海面积相当，大多伦多人口620万，上海人口2430万，同样的面积，多伦多人口相当分散。人口如果不是拼命向一个地方集中，房价是上不去的。就像堆沙丘一样，同样的面积，沙子越多沙丘越高；同样的面积，人口越多，房价越贵。大多数CONDO都建在人口密度最大的地方，天然为投资者选好了LOCATION。多伦多CONDO的每尺价格就是人口密度的标尺，很多人觉得目前的CONDO价格太高，那是因为以后的价格更高，多伦多目前的人口密度太低，还有很大的浓缩潜力。

04 CONDO 还是HOUSE?

投资CONDO好还是投资HOUSE好？这个问题我已经被问了千百次。从实际生活中看，同时能负担CONDO和HOUSE债务的家庭，处于选择两难境地的人并不多。即使借款能力很强，我个人也建议把鸡蛋放在两个个篮子里。例如，首付足够买一个HOUSE做投资房，也可以做两套CONDO的首付款，那么买两个CONDO出租，更能够分散空置的风险，毕竟两套房子同时空置比一套房子空置的风险少了一半。

对于多套房投资者来说，管理房产所花的时间和精力会成为一个瓶颈。有10套CONDO同时还能保持全职工作的家庭我见过，但拥有10套HOUSE投资房，还能全职上班的人我还没有见过。保持全职工作的收入，非常重要，一旦成为全职房东，再想加按房产，几乎是不可能的。如果房产无法加按，等于自断资本来源，没法从房子里再提取资本用于其他投资。李笑来在他写的几本书里都提到了一个非常关键的定义“场外赚钱能力”，投资股票要有股市以外的赚钱能力，投资房地产更要有房地产以外的赚钱能力。举个例子，疫情期间，租客遇到还款困难，房东无法采取激烈的手段驱逐，房东有租金收入的时候，投资房的债务是好债务，一旦没有了租金收入，投资房贷款立刻变成了坏债务，需要用自己的税后收入去填补租金损失，此时的场外赚钱能力成了救命稻草。如果房东早早主动放弃了场外赚钱能力，完全靠投资收益养活自己，投资收益一旦中断，自己又没有场外赚钱能力，可能会被迫卖房。这就形成的塔勒布经常提起的“肥尾效应”Fat tail，即，极端不可能发生的事情真的发生了，从而摧毁了整个投资组合，以前赚的钱，一次赔进去。躬身入局就会发现，持有CONDO和HOUSE,房东所花费的管理时间和精力是完全不一样的，投资HOUSE所花的时间和精力太多，经常导致投资人放弃持有多套房的奋斗目标。能同时持有多套房，还能维持场外赚钱能力的方式，就是选择花费管理精力和时间更少的房产，CONDO。

为什么说投资了HOUSE又进行分租的投资方式，属于死胡同呢？首先，大多伦多地区99%的社区都是ONE FAMILY ZONING的社区，即，一家庭社区，分租给多个家庭不符合ZONING 的区化要求，只有多伦多下城的老城区很小的区域才有合法的可分租HOUSE。不符合区化要求的房产，大多不符合防火要求，有些房东申请了消防局的许可，其实火灾隐患还是比租给一个家庭大很多。如实向保险公司披露分租的事实，很多保险公司拒保，这样肥尾风险就是变成了全烧掉还没有赔偿的黑天鹅式灾难。找到承保高风险的保险公司，投资成本就提高了。其次，商业银行拒绝给分租的，不符合区化要求的房产加按，投资者自断资本循环回路，即使保持场外赚钱能力，房子不符合银行要求也无法让资本周转起来。再说一遍，银行和租客是地产投资的参与者，地产投资事业能否顺利进行，不顾忌其他两个参与者的情况和要求，终将失败，太任性只顾自己利益，最后的结果好不了。买了HOUSE就想方设法分租，有人看到这么做现金流不错，把工作还给辞了，完全切断了资本再循环的渠道，丧失了场外赚钱能力，继续投资只能去寻找投资的合作伙伴。讲英语的地产投资俱乐部里，大批这样的投资者，自己已进入死胡同，靠别人拉一把继续投资，这种joint venture 的做法在华人社区没有市场。

05 CONDO和HOUSE的投资组合

疫情给CONDO出租市场带来了很大冲击，尤其是国际留学生集中的楼宇，空置现象很普遍，租金也在持续走低。租房市场能否出现反转，完全仰仗疫情控制的进程，以及加拿大政府何时取消非居民入境限制。目前，非居民是无法在7月31号之前入境加拿大的，因此多伦多CONDO市场还要再坚持一段痛苦的时间。

房子的内生性价值取决于租金的折现。租金2500的房产，按照25年折现，价值为2500元X300月=75万。如果租金降到2200则内在价值会跌到2200元X300月=66万。如果CONDO租金一蹶不振，房价会受到很大影响；如果租房市场疫情后出现V型反转，则房价不会受到影响，只是疫情期间租到房子的人获得了实惠。

2010年至2016年，CONDO租金比持有成本高，属于房价被严重低估状态，因此期间入手CONDO的投资者现在笑的很开心，但也有房东在这6年中耐不住寂寞把房子卖了。2016到2020年间，持有成本超过了租金，年轻人租房住更节省开支，因此租客有增无减，支持了CONDO 投资者，同时也让新加入CONDO投资的人觉得持有成本偏高，比较吃力。

CONDO最近4年的价格上涨，有力地支持了HOUSE未来几年的发力反弹，40万买的CONDO，60万卖掉，拿20万做首付换HOUSE很爽。2020年将成为一个分水岭，CONDO租房市场的空置率会提高，价格涨幅回落，租金比持有成本低，更多人租而不是买；受疫情影响而长期失业的人会推迟首次置业的时间，造成交量减少的卖方市场局面。

投资者面前有两个选择：1.趁着CONDO价格平稳，继续买入；2.HOUSE市场回暖在即，炒热门股，买HOUSE。我个人的建议是：1.必须坚持地点优先原则；2.早买，能买到什么买什么；3.先投资容易管理的物业，积累起经验之后再加大难度。

如果目标是10套投资房，建议先买5套CONDO，边实践边学习。说到学习，我听说有学习班可以在课堂上学习房地产投资，这是在陆地上学游泳，扔到水里就现原形了。即使想交学费，也要交给市场，而不是学校。对于长期投资来说，市场变化不重要，有人看着房地产市场的K线寻找买房时机，我看还不如去庙里烧香管用呢。即使能够抄到低，也只是安全边际比同辈人大一点儿，但不可能比早5年买的人更有优势。

结语：股票投资，是一个选股游戏。房地产投资，不是选房游戏，而是一个借钱投资的游戏。存钱投资的钱途，一片黑暗，无风险收益率已跌到1%以下，加上风险溢价4%，存钱投资的收益在5%左右。房地产投资的综合收益率在15%左右，借款比例越大、自有资金比例越小的情况下，收益率随杠杆比例增加。最重要的是，按揭贷款利率近似于通胀率，因此实际利率趋近于0，借钱投资已成为低利率环境下当代人必须掌握的投资技能。房子，只是借款的载体。《穷爸爸富爸爸》系列丛书中，作者罗伯特清崎从未介绍过如何选择房产，因为房子不重要，借款才重要，能够满足选到好租客，满足银行对抵押品的基本要求即可。借钱投资的根本是借到低利率的贷款，而这种贷款最好的载体就是房子。租金不仅帮助偿还利息，同时也在偿还本金。房地产投资者，把房子只当做收租的工具还不够，还应该尊重和保护银行的抵押品，不要非法改建分租，破坏抵押物的品相，否则就会损毁房子用于再融资的功能。什么时候地产投资者的眼中，把房子只看成是抵押物，什么时候就不会再纠结投资CONDO还是HOUSE了。有人纠结投资CONDO还是HOUSE,一纠结就是10年，其实就是不敢躬身入局，无他。