认知盲点 在资本主义社会中，钱的主要作用是用来投资的，不仅仅是用来消费的 投资的两个工具，复利和杠杆中，在利率高的时候复利作用大，利率低的时候杠杆作用大 一分耕耘一分收获是无产阶级和农业/工业社会的思维，不适合资本主义和信息社会；没有被税过的收入，不能作为杠杆 对房价的恐惧，让一些人只看到现在，看不到未来，用自己的收入衡量别人的买房能力。房价是关键的少数人决定的。 房子是用来住的：自住或租给别人住 房价不会永远上涨，是的，谁也不可能活到永远 年轻人买不起房，就是因为你们买了太多投资房。嫉妒是七宗罪之一，现在披上了“社会正义”的外衣 “我把房子卖了，已经落袋为安，就等房价下跌再买进”。这是卖错了时机的人对认知失调的自我辩护。 技术盲点 存款多，没工作，收入不上税，生活来源在海外….根本没有打算或没有能力在加拿大扎根的人，很难获得房贷。 房贷压力测试B20，是针对每套房产，而不是一个家庭的总计贷款金额。贷款余额有500万的家庭，不一定年收入有100万，更有可能是年收入12万，每个房子贷款50万，总计10套投资房 A银行说你不能再贷款了，可以试试B银行。压力测试B20没有对租金如何使用做出明确规定，所以每个银行算法不一样 银行要求的收入需要具备两个要素：verifiable and sustainable，不满足的申请人会被拒之门外。全职工作改成自雇不到2年，基本上被所有银行拒绝 地产投资是与银行合伙买房，银行出80%资金的条件是，买银行接受的房产。Rooming house, student home，居住面积太小的房产，有hotel 成分的CONDO，都有可能被拒绝 不同银行对借款能力的评估 B20压力测试：用5.25%做测试利率， 偿债比例44%/39%，而实际利率1.5%，压力测试是防止加息后无法负担房贷的情况发生，效果是低收入人群难以获得贷款。通过压力测试的人才能享受低利率的奖励。 压力测试让人群分化为：能拿到资本的和不能拿到资本的；房东还是房客；有产还是无产；先富起来还是后富起来 对于首次置业者来说，所有银行执行一模一样的B20 为凭传统收入无法贷款的人群设计的不同“项目” 对于已经有了一套房产的家庭来说，每个银行运用B20的政策不一样： 为凭传统收入无法贷款的人群设计的不同“项目” 租金收入使用的比例和方法：从50%到100%；直接扎差还是直接算收入和负债；算现金流还是算总体负债能力 武当：现金流派，每月收入与债务的比为1.25以上就会获批，即使自住房债务高，也能申请到投资房贷款。自住房债务大的家庭，地产投资起步比较早，但投资房贷款的LTV比较低，通常在65%。这些银行的人在做讲座的时候拼命强调：买有现金流的房产。 少林：看申请的总体偿债能力，不看现金流，将已有的投资房租金收入与其债务一一对应地扎差，扎差时已有投资房的租金收入算85%到100%，如果目标房产是投资房，租金收入算50%-80%。 江湖传言，先在XX银行申请贷款，后在YY银行申请贷款。不是这样。 现金流/武当派，在自住房贷款较多时就可以开始贷款买到投资房，起步较早，但首付比例太大，杠杆效率低。 整体债务派/少林派，要求自住房债务较低，不要求现金流，主要看employment income是否足够用，坏债务少的家庭首付低至20%。 先在武当派申请到投资房贷款的家庭，待自住房债务等坏债务降低后，通过加按到少林派，可以提取大量现金用作更多投资房首付。 10套投资房的投资者，最终会达到：自住房很早还清，债务都集中在投资房上，投资房贷款都集中在少林派。 没有被使用的HELOC也算债务，是武当派的死穴。 HELOC的功能 现金储备 利率调节器 降低罚款 首付款来源 建议：不要为了多申请一笔贷款而取消现有的HELOC 提高借款能力要做的家庭作业 房地产投资是一种修行：减少坏债务，推迟满足感的过程。 坏债务：自住房贷款，度假屋房贷，（给父母\子女住）不收租金房产的贷款；汽车贷款，学生贷款，个人享乐和消费的贷款，都是坏债务 加速还清坏债务，收父母/子女的租金 打算投资房产，资金用于加速偿还自住房贷款，优于投资RRSP/TFSA 有租金的房贷，属于好债务。收父母子女的租金可以低于市场租金，净租金收入为0即可。 不收父母子女租金，A和B 两处房产都算作自住房，买C房作为投资房时的TDSR计算： （每月A房债务+B房债务+C房债务）/（工作收入+80%的C房租金收入） 收父母子女租金，A房是自住房，B房是投资房，买C房作为投资房时的TDSR计算： （每月A房债务+C房债务）/（工作收入+80%的C房租金收入-B房每月债务与85%租金的差） 坏债务全部放在分子上，好债务与租金扎差后放在分母上 提高借款能力操作手册 自住房贷款金额的公式是年收入的5倍，“搬家”可以将现有房产变为投资房。 换自住房之前，加按原有自住房，目的是让新自住房贷款金额最小化。A换到B之前加按A，B换到C之前加按B，保持自住房贷款最小化 确定C为今生不渝的自住房之后，所有自有资金用于加速偿还自住房贷款，无情地推迟任何省税策略。 借助外力施猛药强力去坏债务 退休的必备条件：自住房没有债务，保留一条大金额的HELOC，不要使用
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