把银行当做朋友
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转王老师文章
银行，是经济的心脏，资金从银行泵出泵入，承担着信用中介的功能。银行的传统业务包括：支付，存款，汇款和贷款。作为普通消费者我们日常使用的功能大多是支付、汇款和存款功能，贷款并不经常发生。华人使用信用卡的支付功能较多，并不怎么使用信用卡的借贷功能。然而，银行的所有服务功能中，只有贷款才会帮助普通人实现家庭财富的跃迁，让财富积累快人一步。银行的贷款对于家庭来说是一种虚拟资本，而生活在资本主义国家的人，没有资本就只能将自己的时间出售给资本，即，打工的人；有资本，哪怕是虚拟资本，也能使自己有机会改姓资，成为社会中的主导阶级，即，被打工的人供养的人。
想让银行成为自己的朋友，并获取虚拟资本，实现家庭财富跃迁，首先要了解银行，其次要保持敬畏，最重要的是善用各类贷款工具。
01 银行的爸爸和妈妈
要想把银行当做朋友，就需要了解银行。从按揭贷款业务来讲，银行的爸爸是OSFI，即，银行监管当局，房贷政策B20 的作者，制定了首付超过20%的房贷政策；银行的妈妈是CMHC，既可以为首付不足20%的借款人担保，又收购银行的按揭贷款，套现给银行，类似于美国两房的功能。
B20大家再熟悉不过了，就是压力测试政策嘛。按照压力测试的要求，借款人首付不低于20%的情况下，银行需要使用最低5.19%的利率来计算借款人的偿债能力，即使借款人的实际利率还不到3%。银行的爸爸OSFI就是严管银行房贷操作的监管机构。
CMHC妈妈则恩威并施，首付不到20%的借款人，妈妈负责担保；商业银行做好的贷款可以随时卖给妈妈，换取现金，继续做贷款。金融风暴过后，美元三轮QE把钱撒向了华尔街的资本市场，于是股市一直繁荣至今；人民币四万亿给了国营企业，私营老板把厂子卖了去买房了；加拿大是怎么从金融风暴中熬过来的呢？加拿大的救市资金是通过CMHC直接放水给商业银行的，商业银行拿到这笔资金之后做了更多房贷。2008年底开始的Insured Mortgage Purchase Program，就是鼓励银行把房贷卖给CMHC，属于加拿大版的量化宽松政策QE，不过资金不是投放到股市，而是房地产。很多人不明白为什么加拿大的房地产从2009年一路高歌到2017年，媒体和议员还借机误导公众去谴责非居民，其真实的原因是：政府直管的国企CMHC，放款给商业银行做更多贷款，推升交易量——现金给了卖房子的人，夯实有房一族的财富阶层地位，贷款给了买房的人，给了无房者提升财富阶层的机会。不了解银行和加拿大房产金融体制的人，如果在2009到2017年没有买房，而是投资了加拿大的股票，则白白错失了家庭财富跃迁的机会。现在回头看，很多祥林嫂的肠子都悔青了。不了解银行，不了解加拿大的房贷金融体系，不和银行交朋友，还得继续后悔下去。
2016年11月起，CMHC停止收购投资房按揭贷款，只收购自住房按揭贷款，市场资金一下就被收紧了。这条新闻在华人社区没有被报道，说明有用的、专业的主流媒体的新闻，华人社区的小编根本看不懂，华人社区对加拿大房贷金融体制，以及银行的了解还很少，政策的东风借不上，也就找不到投资的风口。亡羊补牢，为时未晚，学习和了解现行房贷政策，可以帮大家从现在开始建立起健康、长效的房地产投资组合。
02 加拿大银行在房贷政策上的武当和少林两派
低利率的环境下，银行的理财顾问是没法帮客户小钱赚大钱的，能保值、跑赢通胀就完成任务了。低利率年代，是以建立房贷资产包为核心的投资战略，因为存钱不合理，只有借钱买资产才是顺势而为。
投资房贷款审批的政策，银行分武当和少林两派。武当派，要看投资房是否有现金流，即，按照商业贷款审批的原则审核民用物业的按揭贷款。按照武当派的原则，大多伦多地区的房贷比例基本上都低于房价的65%，所以投资房杠杆低，但即使自住房贷款大一些也可以借到投资房贷款。少林派，则是看借款人全部的收入和债务，不苛求每一套投资房是否有现金流，因此，整体债务低的家庭，例如，自住房已经还清的家庭，每套投资房都可以借到房价的80%。
银行的不同流派让借款人有了更多选择，总之，作为借款人，应该多多亲近各个银行，把政策搞搞清楚。没有贷款支持，地产投资根本搞不起来。懂得地产投资的人，就是了解和利用银行政策最娴熟的人，无他。
各家银行对投资房按揭贷款政策相同的地方是，一共不能超过10套投资房，在任何一家银行的贷款笔数不超过5笔，投资房超过10套，贷款申请人就会被定义为“real estate operator职业地产投资者”，按照商业贷款的审批流程和利率来批复。对于投资房的按揭贷款政策，各家银行规定各不相同，主要区别在于如何计算投资房的租金。
03 租金收入的不同看法
银行的爸爸虽然把B20标准定得非常高冷，但有一项内容没有做具体规定，任由商业银行去发挥，那就是租金收入怎么算。在计算偿债能力TDSR的时候，投资房的债务，以及投资房的租金收入该如何计算决定了偿债能力的大小，即，能否符合TDSR小于44%的要求。有两种截然不同的计算投资房债务和租金收入的方法：A 投资房债务算100%，租金算50%到80%；B 投资房债务因为有租金收入做抵消，不算做为债务，每月的债务金额100%与租金收入的85%到90%相抵消，如果结果是负数就从家庭收入中减除，如果是正数就加在家庭收入上。不同的银行用的方法不同，而且即使是同一个银行对不同类型的投资房使用的公式也不一样。举个例子，甲银行规定，如果要申请贷款的房产是投资房，就使用A方法，对于申请人已有的投资房计算债务时使用B方法。甲乙丙丁戊，5家银行使用不同的组合，则算法多达25种之多，借款人不懵就怪了。
不同的银行对租金收入的确定也不一样，上面说的租金只用80%是因为银行认为有20%的空置率，不同银行对空置率有自己的看法，没有统一规定限制。有些银行一定要看到报税的租金收入文件T776，有些银行接受租约作为确定租金的文件，还有些银行只接受评估师提供的公允租金市场价。
这些不确定性和分歧让地产投资者头痛不已。但也说明了一点，就是水库论坛版主欧神在《中产阶级如何保护自己的财富》一书中再三强调的：用80%的时间找房贷，用20%的时间找房子。
04 对银行保持敬畏才能交下银行这个朋友
银行要求申请人偿债能力达到每月的债务低于每月收入的44%，否则贷款批不了。因此，与银行交朋友，首先要做一个交税大户，应纳税收入太低了不行。
为了达到偿债能力要求，消费类债务太大，会造成每月债务比例高于44%。因此，消费类债务，例如，自住房债务，汽车贷款，学生贷款，不能太大。与银行谋投资房贷款，需要推迟满足感，减少消费类坏债务。
银行只借款给信誉好的客户，因此信用记录必须良好，所谓的良好就是借钱按时偿还，没有不良记录。借贷方面的良民，才能与银行交朋友。
房贷的抵押物是房产，因此房产必须符合银行的要求。居住面积太小，银行不喜欢。房子有非法改动，银行不借钱。房子有非法用途，例如，大麻屋，群租/rooming house，银行不借钱。民用住宅才可以申请按揭贷款/residential mortgage，房子有商业用途，例如，上居下铺，申请不到按揭贷款。
05 善用银行的债务管理工具
从上面的银行偏好来看，贷款买投资房，是一个减少消费类坏债务，增加应纳税收入的一场修行。修行到自住房付清，贷款都在投资房上，由租客来承担债务，最终实现用租金的被动收入，取代工薪类的主动收入的一个正果。收入，要靠借款人自己努力，而债务的管理需要借助银行的工具。银行债务管理工具箱的两大工具是：
加按/Refinance：这是最有力的债务重组工具。自住房可以通过加按把还款期拉回到30年，减少月供，增加投资房贷款能力。投资房可以通过加按套现，提取现金做下一套投资房的首付，实现下一套投资房零首付。加按过程中还可以实现去掉原有的借款人，或增加新的借款人。加按可以新增一个信用额度，或去掉原有的信用额度。总之，加按是一个重头再来的机会，把以往的错误纠正过来，并将僵死和沉淀的财富以资本的形式提取出来，从而加速资金周转。
信用额度/HELOC：可循环使用的房贷产品，可以向信用卡一样不断地将已经偿还了的本金，再拿出来用，也是个增加资金周转速度的工具。
06 无法使用银行杠杆的那些人
无法使用银行杠杆的人，主要有两个特征：1.收入低，报税少；2.破坏银行抵押品。
过去10年，银行的父母不断要求银行收紧房贷政策，银行也自发地改变了一些贷款政策。例如，已往，小业主，公司成立3年以内，个人收入低的情况下，首付35%，可以通过Stated Income program，获得房贷，目前，这个项目被所有银行都取消了，因为所谓的stated income 其实就是未来收入，或假收入，无法证实。以往，给新移民和非居民的贷款政策过于宽松，现在银行坚决杜绝了给出示海外收入买投资房的机会，只能购买自住房，而且海外收入的验证方式也越来越严格和严肃，基本上排出了利用新移民政策投资房地产的可能性，新移民政策只适用于自住房贷款。总之，银行对未报税的收入容忍度越来越低。不过，各家银行在最近两年对高净值资产客户的贷款审批可以出现了优惠性倾斜，高净值申请人可以加按已有房产，也可以贷款买投资房。
非法改建，非法分租，就是在主动破坏银行的抵押品——房产。银行不会给主动搞破坏的借款人加按。
总结：把银行当作朋友，可以借助银行的贷款获取虚拟资本，冲破阶级固化，成为有产阶级。交银行这个朋友，要么有稳定收入，要么有高净值资产，并保持良好的信用记录。交上朋友之后，需要保持尊重和敬畏，并通过实践学习债务管理工具的用法，最终达到消灭消费债务等坏债务，建立以房贷和房地产为核心的资产包，用被动收入，替代主动收入。
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很多来了加拿大多年的华人移民对加拿大的银行体制，特别是房贷金融体制知之甚少，请将这篇基础知识的文章与你的亲朋好友分享，谢谢。