财商的自我开悟 （第100篇文章）
Written by 王红雨在加拿大Posted on 04/16/2020
这是“王红雨在加拿大”公众号第100篇文章。在过去2年里，我把自己的所思所想，以每周一篇文章的方式与各位订阅读者进行了分享。写第一篇《我看到的房贷本质》时，我给自己定下一个标准：只写可以沉淀下来的，知识性的文章，请各位读者去检验一下，两年前的第一篇文章中的内容和观点，今天是否依然正确，是否经得起时间的检验。人生三不朽包括立功、立德、立言。以“立言”的标准写每一篇文章，是我对个人修养的要求。
为什么要写这些将投资心得开源的文章呢？有人说是软广告呗，有人说是偶然得手之后就嘚瑟呗，这两个原因或多或少都有。可我写着写着发现，“分享”的确是一件非常快乐的事，而且是一种高级快乐。读者呢？读着读着，还真有人对财商开悟了。有了读者的正反馈，我的快乐又升级了一小步。我特别能理解开悟了财商之后的那种“爽”所带来的高级愉悦。我第一次读到“自住房不是你的资产”的时候非常愤怒，那时候我32岁，在哈尔滨有一套房子，当时的人民币存款也就5位数，那套房子值6位数，是我最大的资产了，你说不是资产就不是资产了？羞辱谁呢？直到45岁，才明白只有出租房才是资产，自住房是负债。开悟了这个道理之后，才觉得以前的我是上辈子的自己。如果我在32岁的时候就能读懂那句要命的话，鄙人的财商就早死早超生了。坚持写这个公众号，就是希望素不相识的读者，越早明白这句话越好——“自住房不是你的资产”，早日实现财商的自我开悟吧。
01 失败的移民人生是不了解资本的秘密
移民加拿大的华人中，很多人生活得并不幸福，也有人一无所获地又回流了。人生百年，青壮年时期这么折腾个来回儿，难道是来人间吃苦受难的吗？要移民，就100%连人带心都移过来，把他乡做故乡，把异国当祖国，了解加拿大，融入加拿大，努力寻找适合自己的舞台。网上有无数后悔自己移民他乡的文章，包括移民来加拿大的华人写的，“移民还不如不移民”是常见的一种牢骚。最有范儿的一种遗憾是，如果不移民，早在北上广深买了房，现在身价千万人民币了。10年前，央视播音员义正词严说要打压房价的时候，你真的敢在北上广深买房吗？算你穿越了，你买了房，现在能卖出1千万，折成加元再移民加拿大，能汇过来吗？好，再一次蒜你狠，你汇过来了，一共200万加元对吧，这就是成功人生了？过去10年里，一个普通工薪家庭就可以在加拿大贷款买5+套房子，稳稳地赚了200万加元房屋净值，而且还可以继续收租，房价还在继续涨。中国过去10的房地产井喷，一去不复返了，而在加拿大投资房地产的机会却依然天天有，年年有，BUT 这些机会只给懂得“资本的秘密”的人。我在《家庭财富跃迁的秘密》一文中向读者介绍了这个资本的秘密，如果还有人没有向着家庭财富跃迁的正确道路努力，那就是暴殄天物，糟蹋加拿大的资源啊，早点回流我看也行。
加拿大已经过了高速发展的时期，财富增量很小，因此在加拿大创业，创造财富，赚到钱的机会微乎其微。加拿大的存量财富巨大，但需要使用工具才能撬动存量财富。存量财富的争夺是最血腥和激烈的，年青一代或新移民无法从既得利益者手里分一杯羹的情况下，一个火星就能燃爆一个火药桶，曾经是东方之珠又怎样？加拿大有高福利支撑，穷人饿不死，因此发生无产者革命的可能性在全球最低，工薪族和中产阶级可以从容地布局，攫取存量财富。投资移民，将中国的存款转移的加拿大之后，可以利用银行的高净值资产贷款项目购买投资房。技术移民，如果是双职工，非常适合投资房地产，每套房最多可以借到年收入的5倍，银行看的是每套房的借款能力，不是总的负债，这对中产工薪阶层建立自己的房地产投资组合是非常有利的，最多可以持有10套民用物业。推荐再读《工薪族要不要投资房地产》，《中产阶级与地产投资的缘分》, 《如何平衡一生的收入是中产的底层焦虑》，《有多少穷爸爸需要补课》；《西瓜是芝麻的2万倍咋还捡芝麻？》；《扛着高额房债还能快乐吗？》；《整天工作的人没时间赚钱》。
02 被收入和税收困住的想象力
加拿大是福利国家，税率高，因此很多人为了避税，错失了取得金融杠杆的机会。攒钱快，还是借钱快？答案很清楚，但道理都懂，咋还过不好这一生呢？一是因为恐惧的边界决定了人生的边界；二是因为节税的先后顺序弄颠倒了。
借钱消费，透支未来，是坏债务；借钱投资，是用OPM（other people’s money）积累财富，是好债务，是杠杆。读了以往99篇文章的读者应该能分清债务和杠杆了。有些人恐惧的边界设在只要借钱就害怕的点上，那就没法借钱投资了，其他再说什么都没用了。拓展阅读：《会借钱算不算是一种本事》；《行动的勇气》；《如果经济衰退还能投资房地产吗》。
高税收，才能保证高福利，高福利是为了保证整个国家最贫困的人口不造反。交税，既是义务也是为自己获取存量财富创造条件。银行批准贷款的时候看收入，应纳税收入少，银行不会批准杠杆，没有金融杠杆是撬不动存量财富的。拓展阅读：《税多了不痒才能债多了不愁》；《细说杠杆的功与过》；《我能想到最浪漫的事：贷得最多，税得最少》；《报多少税才能借到房贷》。
有一次我看到朋友圈里的一则广告，出售一个经营了10年的移民咨询公司，要价16万。假设有人买了这个生意，以16万元成交，那么卖这个生意的老板获得了16万的收入，平摊到过去10年中，每年增加收入1.6万。借款能力是年收入的5倍，这位老板在过去10年如果每年多给自己发1.6万工资，每年就可以多借款8万房贷，生意开始的前两年就能多借款16万，而10年前多伦多独立屋平均房价36.5万，CONDO 平均房价22.7万，这位老板在过去10年至少少买了一个condo。多伦多还存在大量的，根本不值得做的生意，家庭作坊式的小企业经营N年之后，售价极低，或根本没人买，经营过程中因为节税不舍得给自己发工资，最后的结果不仅没有个人资产投资，生意又艰难且惨淡，出售困难。如果这个例子中的老板是10年前花了16万从其他人手里买的生意，而经营期间为了节税，不舍得给自己发工资，也就无法贷款买房，这10年的人生都虚度了。
贷款买了投资房之后，投资房的开支，包括贷款利息都是能抵税的。很多小企业主，把节税努力的方向搞错了。我的个人看法供大家参考：如果能做成一个大企业，且能卖个高价钱，可以把自己的时间和精力all in，采取所有个人节税的方法，勒紧自己的裤腰带，把公司的财务报告做好看些，申请商业贷款，发展自己的企业，或买些仓库；如果发展不起来，公司的收入应该尽量多地分配到个人，虽然个人税率比公司税高，但税交了之后银行就认可了收入，就可以借到年收入的5倍买房了，买下10套投资房，想退休了，如果生意只值16万，直接干脆关了算了，回家数房产证吧。努力创造个人收入，不要心疼报税，多报税才能从银行取得杠杆，购入房产，因为投资房的所有开销都可以抵税。提高收入多报税在先，购入投资房并节税在后，这才是在加拿大的聪明活法。有很多华人小企业主，每年给自己发2万元工资，节税是不是狠了点儿？银行怎么看你呢？哦，你在企业里的价值就是每年2万元，我们怎么敢借款给你？我看了太多这么想不开的同胞，很痛心，希望他们早日能明白过来。
创业，在任何国家都是艰辛的，不仅辛苦还承担风险，理当获得风险溢价和超额利润，而我在加拿大看到的华人创业者并非如此，很多人的日子过得还不如打工族。最让人捉急的是很多小企业主的财商太感人，就知道心痛交的税，肉眼看不见的机会成本，就权当不存在了。
延伸阅读：《你投资的是真正的资产吗？》；《房贷申请途中的杀手排行榜》；《识破生活中的财富幻觉》；《变穷的18种办法》；《投资理财极简课程表》。
03 地产投资是一场债务管理的修行
收入减开支等于储蓄，储蓄多了就可以开始投资。投资是为了平衡一生的消费，其实也是平衡一生的收入。投资，需要使用工具，复利和杠杆这两个工具你会用哪个？因为我不会用复利，所以侧重给大家介绍杠杆怎么用。
美国的穷人不会用杠杆，贷款经纪找到他们之后把杠杆塞给了他们，因为银行要赚贷款利息，华尔街需要这些贷款当饲料加工次贷饼干喂给全世界。对于不会用杠杆的人，债务并不是礼物，而是潘多拉的盒子。房价下跌之后，这些穷人输的最惨，首付、房子、工作，全没了，美国梦成了噩梦。我写了很多分析次贷成因和结果的文章，就是想让读者知道，如何使用杠杆，克服对使用杠杆的恐惧心理。
超前消费欠下的债，是用自己税后收入偿还的，例如，自住房贷款，汽车贷款，学生贷款，信用卡债务等等，这些债务是坏债务，要尽一切努力尽快消灭掉，因为有坏债务的家庭，财务非常脆弱。投资房的贷款是租客在负担，且用于投资的费用可以抵税，包括借款利息，地税，公寓管理费，等等，即使有负现金流，也是首付款的分期付款，贷款比例是房价80%的情况下，多伦多公寓CONDO 的净租金回报在目前利率3%的情况下，也是正收益。自己还钱的是债务，别人替你还钱的是杠杆，这一点一定要分清。不懂得债务的特性，是不能轻易用杠杆的。如果分不清债务和杠杆，推荐重读：《房债是魔鬼还是天使》；《你的房贷和其他加拿大人比是不是太多了》；《如何快速偿还自住房贷款》；《细说杠杆的功与过》。
有投资多套目标的朋友，最大的敌人是自住房贷款，最好的朋友是稳定的收入。自住房贷款，其实就是人生最大奢侈品贷款，金额越大，财务状况越脆弱，想贷款投资就非常难。每月100元坏债务，减少借款能力2.5万，每月100月收入增加借款能力6千，坏债务和收入不等式说明，减少债务是最有效的提高借款能力的方法。“债务收入不等式”是由于银行要求每月的债务与每月的收入相比，要小于44%造成的。提高收入不仅要多交税，效果还比减少债务差。建议所有家庭，把提前、加速偿还自住房贷款，预设为优先级最高的理财方案。债务与收入的关系，推荐重读：房地产投资的套路》；《是什么阻挡了你的多套房投资大计》；《地产投资者众生相》；《投资楼花还是二手房？》；《地产投资最重要的事》；《地产投资开始的地方》；《房地产投资中的政治和经济学》；《地产交易中冲动的惩罚》；《如何计算房地产投资回报率》。
04 城市房地产投资的特点
城市房地产的特点是，人聚财聚，贵者生存。房价越贵，租金越高的城市，越是吸引新移民。城市化的后期，就是大城市圈化，中小城市向超大城市再移民。以上特点都被多伦多占了。多伦多人口和房地产的特点，以及贷款政策、政府调控政策的影响，见下面几篇文章：《房产是家庭财富的分水岭吗？》；《多伦多房价摔了一跤损失1.35亿988笔交易受影响》；《土地供应决定着多伦多房价》；《城市里的高楼还值得投资吗》；《加拿大的人口与住房》；《加拿大老人住房状况及房贷解决方案》；《加拿大房屋类型与人口结构》；《大多伦多地产大数据分析》；《谁忽悠了多伦多房价》；《当多伦多遇到地产投资者》；《多伦多房价居高不下的原因找到了》；《房地产投资中正现金流的利弊》；《多伦多租房难怎么破》；《租房和买房到底能差多少》。
05 如何使用杠杆
有志于多套房投资的朋友会发现，地产投资的前3套房子的首付是自己攒的，从第四套开始，就可以加按原有投资房取出现金了。前三套投资房是推石头上山，后面的投资房是推石头下山，山顶上可以做加按，银行提供石头。告别西西弗式的生存方式，就要借助山上的石头，而不是总要自己推石头山上。银行的工具箱有充足的工具促成此事，可偏偏大多数人止步于3套房产了。啥原因呢？在以往的99篇文章中找吧。
延伸阅读：
《向巴菲特学习地产投资》；《一次说清Refinance是什么鬼》；《地产投资中的现金流和流动性难题怎么破？》；《房地产周期有哪些特点？》；《房价为啥涨的快跌的慢？》；《HELOC的属性与应用》；《把银行当做朋友》；《华人对加拿大信用记录和分数的误解》；《房贷续约的十个建议》；《买楼花需要注意些什么》；《房贷的高压政策值得表扬吗？》；《成熟的买房者应如何看待房贷政策和利率》；《选择房贷利率的四项基本原则》。
06 怎么才算是“开悟”了？
很多人给“开悟”下定义，我最欢的定义是埃克哈特·托利说的“开悟意味着超越思维”，当然，这里的“思维”是自己的思维。自己超越自己的思维，根本就是没有可能的，需要借助外力。托利在《当下的力量》里讲了这样一个故事：曾经，有一位乞丐在路边坐了三十多年。一天，一位陌生人经过。这位乞丐机械地举起他的旧棒球帽，喃喃地说：“给点儿吧。”陌生人说：“我没有任何东西可以给你。”然后他问：“你坐着的是什么？”乞丐回答说：“什么都没有，只是一个旧箱子而已，自从我有记忆以来，我就一直坐在它上面。”陌生人问：“你曾经打开过箱子吗？”“没有。”乞丐说：“有什么用？里面什么都没有。”陌生人坚持：“打开箱子看一看。”乞丐这才试着打开箱子。这时令人意想不到的事情发生了，乞丐充满了惊奇与狂喜：箱子里装满了金子。我在没有读懂《穷爸爸富爸爸》里说的“你的自住房不是你的资产之前，做了40多年乞丐，现在看到其他乞丐很捉急。如果有一天你对自己的朋友说，“你知道吗？我以前一直以为自住房是我的资产，现在我才知道，自住房是负债。”那一刻，你的财商已经自我开悟了。如果发现你的朋友无法理解你，请把我曾经讲给你的故事，讲给下一位乞丐听。乞丐，自己发现不了身下的木箱，需要陌生人的点拨，罗伯特清崎是我的陌生人，我是你的陌生人，你可能是下一位乞丐的陌生人。让智慧和财富在陌生人之间温暖地传递吧，让世界上更多乞丐早日能发下自己身下的宝藏。
延伸阅读：《经济衰退的成因及其应对方法》；《如何轻松拥有悲惨的一生》；《没钱与从众是两处硬伤》；《真假富人》；《投资开始的地方》；《只有两个鸡蛋，怎么放到十个篮子里》；《如果经济衰退还能投资房地产吗》。
07 第100篇文章写完之后呢？
我给自己定的目标是写100篇公众号文章，把关于债务的私产经济学基础内容，以及房地产投资的硬核知识介绍完。下一步是要专心建一个多伦多本地的财商读书会。不求读多少书，但求读透那些深刻影响我们当下生活的智慧宝典。知识，是前人留给我们的财富，怎么用到当下，用到生活中，指导我们的日常生活和投资，还需要我们当代人活学活用。
我有个自己的政治理想：帮助第一代华人移民狠挖资本主义墙角，让更多人在加拿大持有多套房。亚当斯密的《道德情操论》里有一个观点：任何国家和社会，无论怎么文明进化，可以没有肤色的黑白之分，但一定会有贫富之别；“嫌贫爱富”维护了所有社会的等级和秩序。托马斯·索维尔在《美国种族简史》中有一个统计，以美国人平均收入100为标尺，华人的收入是112，黑人是62，即使黑人群体要求的政治权利很高，但经济收入并没有同步增加。在加拿大，民主够用就行，财富越多越好，因为这里同样嫌贫爱富。
德不孤，必有邻。这个小众的的公众号，自创建以来，已经有7000+的读者订阅。2020年，我会每两周更新一篇，把更多精力花在财商读书群的互动上。这个读书群服务的是多伦多本地，与我志同道合，努力挖资本主义墙角，决心利用金融杠杆持有多套房产的朋友。读书群的入群条件稍后公布。
植入广告：2020年，2021年，2022年和2023年要交割的楼花，现在可以申请贷款了，一次批复，到交房时放款。冬天我们不忙，有时间处理这些房地产交易的期货交易。
这篇文章当做圣诞礼物送给大家，“收藏”，做个以往文章的索引吧。祝各位读者圣诞快乐，新年进步。
红雨
2019年12月25号