中国房价涨了十几年，我2004年毕业到北京，眼看着自己住的周围房价翻了十几倍。2004年房山通州都是2000块钱一平，现在已经4，5万了，其他的区域就不要说了，让人望而却步，望而生畏。我买房子买的比较晚，并没有赶上低房价的末班车。买了房子开始生活拮据，但我发现我并不担心，因为一心在期盼涨价。按理说这种高房价模式并不合理，所有人都在赌明天涨价，可是什么支持十几年房价一直在涨？这些和我学到的经济学理论并不相符。有人说政府不愿意房价降，可是90年代海南房价暴跌政府却没能阻止。有人说是货币超发，可是为什么不流向别的领域，比如食品，交通，为什么一定是房地产？按照我们学到的经济学，十几年怎么也够一次经济危机了，为何现在看不到任何征兆？

这个答案很长，干货很多，没耐心的可以拖到底下一点看央妈创世纪。
一、中国房价涨成这样？
事实上，自从2009-2010年全国范围的房价狂飙突进运动之后，各城市之间的房价就悄悄开始了分化，再也不是铁板一块、共同进退。
以下来自国家统计局在2016年1月公布的数据：
上述的走势图可以看到：二三线城市的总体房价从2011年以后就一直处于相对蛰伏状态，在2012年和2014年出现了小幅下跌；而一线城市房价在2013年就出现了一次抛离，到2015年到2016年则出现了大幅抛离。
现实经验也告诉我们，在这几年中，很多二三四五线城市的房价即便没有大幅下跌，也是多年企稳，涨也没涨多少。从2015年开始，中国各城市之间的房价分化趋势越来越加剧。2015年下半年到2016年上半年出现了一线城市大涨，重点二线城市（如苏州、南京、合肥）整体上涨，而多数二三四线城市房价不涨或下跌的现象。
2016年1月各城市的房价涨幅，就反应了这种冰火两重天的境况：
当然，从去年到今年，由于央妈赤裸裸的把企业杠杆转到居民储蓄部门，部分二三线城市也开始上涨；但至于“涨幅”如何，则更多来自于媒体和房产中介的鼓噪。神州大地上几百个城市，其中大多数城市的房价早已涨不动了。
另外，早在2011-2012年时候，某些过度炒作城市的房价，如温州、鄂尔多斯，就已经率先发生了泡沫破灭。杭州的房价也曾在2012年出现过下跌的情况。
以下为温州房价自2011年8月至2013年6月的走势图。可以看到，一度高高在上、甚至可以与一线城市平起平坐的温州房价，却在2012年出现了大幅下跌。
时至今日，我们再也不能说“中国房价将会上涨”或是“中国房价将会下跌”，而只能说“某个城市房价将会上涨/下跌”。
插播一个小福利：今天早上买蛋饼的时候，一个顾客跟蛋饼摊阿姨说：现在房子太贵啦！（我在魔都）正在铺蛋饼的阿姨头也没抬：房子不贵啊，我老家那儿的房子可便宜了。
所以说智慧在民间啊。
二、经济危机征兆？
2008年9月18日，雷曼兄弟倒闭，国际金融危机突然爆发。几乎是以迅雷不及掩耳盗铃之势传染到了中国，GDP倏地一下降到了6%上方。
这是一个很重要的信号——这告诉我们，在中国这样的非典型市场经济国家，GDP增速低于6%，很可能就表明“有中国特色的经济危机”已经到来。
下面我们先来看看经济危机这个术语的本来含义，以及历史回顾。
经济危机是西方资本主义市场经济体系下的一个术语，其含义是： 经济危机指的是一个或多个国民经济或整个世界经济在一段比较长的时间内不断收缩（负的经济增长率）。经济危机是经济发展过程中周期爆发的产能过剩的危机，也是经济周期中的决定性阶段。
西方经济危机的经典图景就是产能严重过剩，也就是我们中学政治课本上看到的那个烧不起煤因为煤生产得太多的对话。另外，经济危机也导致GDP出现负增长，宏观经济学概念中认为连续两个季度GDP负增长就可以定义为经济衰退（Recession）。
资本主义世界中的产能过剩是由于自由市场竞争中市场失灵所导致的，是古典自由主义经济学的内在弊端。因此欧美各国开始采用国家干预经济的方式（罗斯福新政，甚至是纳粹主义，都是国家干预经济的方式）缓解、避免经济危机。其本质是凯恩斯主义。
凯恩斯主义鼓吹什么呢？ 主张国家采用扩张性的经济政策，通过增加需求促进经济增长。即扩大政府开支，实行财政赤字，刺激经济，维持繁荣。
翻译成人话就是：政府要印钱。
在古典自由市场时期，西方国家政府除了打仗时候要发国债，和平时期哪敢卯足了劲开动印钞机啊？但是自从发现了自由市场的缺点以后，还真得依靠政府来推动。很形象的一个比喻就是，一个国家经济不景气，国王找了经济学家来出谋划策。经济学家说你在地上挖一个大坑，再把它填起来就是了。挖大坑、填大坑都需要政府调动人力物力财力，于是进一步促进上下游产业繁荣，经济就这么搞活了。但是自由市场下谁会脑抽了去挖坑？这就是政府在经济活动中发挥作用。请大家记住这个比喻，下面还会提到。
但是在二战以后，政府印钱一度是有节操的。用术语来说就是有“锚”的。这个锚就是布雷顿森林体系：美元与黄金挂钩，其他国家货币与美元挂钩。由于黄金储备是有限的，是硬通货，美元一挂钩，也成了硬通货。
这个森林体系的初衷是好的：美元以黄金为锚，你政府印钱就不能哗哗哗地把钱印成废纸了吧？像1920年代德国那样，钱比废纸还废，一美元能兑换42万亿马克就没意思了。
但是再好的体系设计，也抵不过人类的瞎搞。人类最大的瞎搞就是总要到处打仗。美国陷入越战泥潭之后，背上了巨额战争债务。但是美国人背债有个特点：咱善良的中国人是欠人家一百，就得努力赚钱，赚一百来还。老美是欠人家一百，我就印一百美元来还。这可真是无本万利的生意，利用的就是美元的国际霸权地位。
很快，狡猾的法国人就发现：你老美那点黄金储备根本就没法兑换市场上全部的美元。于是嚷嚷的要兑换黄金。尼克松一看，这还了得，造反了不成？于是美国人又有一个特点：虽然平时咱是法治国家，律师地位比谁都高，compliance讲的比谁都起劲，但是关键时候，我违约起来可是一点都不含糊。于是很干脆地宣布布雷顿森林体系作废，黄金与美元脱钩！只留下干瞪眼的法国人，转身拂袖而去，深藏功与名。
布雷顿森林体系尚健在的时候，我在上面说过政府印钱是有节操的。那么破灭以后呢？
毫无疑问：无节操无下限咯！
于是全世界开始了这一轮为期四十多年的、波澜壮阔的利率下降周期。直到现在，降无可降，日本欧洲央行都开始采取负利率了（指的是央行对商业银行的负利率）。
然后大家都发现了一件事：
过去自由市场体系下的经济危机，开始被金融危机取代了。而且几乎是每十年一轮！
1987年黑色星期一
1987年，因为不断恶化的经济预期和中东局势的不断紧张，当日纽约股票交易所的道·琼斯工业平均指数直线暴跌，造成了华尔街股市的大崩溃。这便是”黑色星期一”。标准普尔指数下跌了20%，无数的人陷入了痛苦。
1997年亚洲金融危机
亚洲四小虎一朝回到解放前。
2008年世界金融危机
雷曼兄弟申请破产保护、美林“委身”美银、AIG告急等一系列突如其来的“变故”使得世界各国都为美国金融危机而震惊。华尔街对金融衍生产品的“滥用”和对次贷危机的估计不足终酿苦果。此次金融危机迅速引发多米诺骨牌效应，世界各国特别是发展中国家经济基础遭到重创，堪比1929罗斯福执政时期的经济大崩溃。
（黑色星期一）
这是为什么呢？因为钱多必妖。
市场上钱一泛滥，就很容易给一些高智商犯罪分子兴风作浪的机会。
市场上钱一泛滥，政府一个不留神就会打趔趄（中国政府没打过趔趄？不要太多）
市场上钱一泛滥，就会由于某个突发事件/黑天鹅事件而引发系统性危机，戴维斯双杀，多米诺骨牌。
好了，历史回顾部分结束，先去看球了。
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车子在客场极其艰难情况下绝杀拿下3分，继续写。
前面说到，资本主义国家经典经济危机的特征就是产能相对过剩。这会导致什么连锁反应呢？
产能过剩 – 产品卖不出去 – 工厂/公司亏损 – 裁员 – 工人普遍失业
产能过剩 – 产品卖不出去 – 工厂/公司亏损 – 债务违约 – 上下游公司应收账款收不回来 – 上下游公司亏损裁员
社会普遍债务违约 – 银行坏账增加 – 银行破产
失业率上升，银行破产，经济衰退，这就是我们概念中的经济危机（大家要牢记失业率这个概念，美联储加息有两个重要参考指标，一个是CPI，另一个就是新增非农业部门就业人数和失业率）。
但是你可别忘了，我们是伟大的社会主义国家！用人话说就是：我们可不是什么西方市场经济，更不是自由市场经济。我们现在这种官商结合的资本主义，赤裸裸的资本倒是有了，但可不是马克思韦伯说的那种新教伦理的资本主义精神。
所以我们看到下面这个逻辑和事实链条：
普遍的产能过剩 – 产品卖不出去 – 国企亏损 – 不裁员 （国家买单了，大量僵尸国企继续存在）
普遍的产能过剩 – 产品卖不出去 – 私企亏损裁员 – 鼓励全民创业万众创新 – 大量失业青年在街头让人扫二维码
社会债务违约 – 银行坏账增加 –
等等，银行坏账增加那可是实打实的，政府还有什么办法？
办法有的是。早在21世纪初，中国四大国有银行的坏账已经超过1万亿人民币了。就是这时候，长城、信达、华融、东方四大派闪亮登场。别误会，这四家可不是p2p理财平台。而是国家大手笔组建的四大资产管理公司（用人话说就是坏账处理公司）。
他们很慷慨的大笔一挥就把银行的坏账全都接盘接过来了。光阴似箭岁月如梭斗转星移，一晃十多年过去了，这些坏账终于处理了……百分之四十左右。而与此同时，四大国有银行无债一身轻，早就前赴后继的上市了。虽然这个时候四大行的坏账再次超过了一万亿，但人有的是办法，上市公司嘛！而且背后还有国家买单，大不了我再成立四家资产管理公司。
说了这么多，聪明的你估计该有个疑问了：这些手段这么绝妙，能化银行坏账于无形，妙手回春赛华佗，那为什么诺贝尔经济学奖不是每年都颁给中国政府？
答案很简单：所有的风险、债务、后果、损失，已经全都转嫁给普通居民咯。尤其是比较穷的那些。
转嫁的方式就是M2每年蹭蹭的涨，CPI每年蹭蹭的涨，国家向人民征收铸币税，那向来是连眉毛都不会皱一下的。
那么上面说的僵尸国企由国家来买单呢？那照样是通过国家给债务买单的方式间接转嫁、稀释给全体居民。
企业部门尤其是房地产部门去杠杆谁来买单呢？居民把储蓄拿出来，再加上拼命借入银行贷款，房贷创下天量（见下文中的表格），从而以居民加杠杆的方式来帮助企业去杠杆。
鼓励万众创新全民创业，让街头到处是扫二维码的呢？国企我能控制得了失业率，私企控制不了，那我就利用你中国人的智慧（小聪明）啊，善于发财喜欢发财的本能啊，鼓励你上街给人扫二维码。那不是又解决私企的失业问题了吗？
于是，经济危机的两大经典图景——银行破产和大量失业，就全都消融于无形。代价是什么呢？就是屁民们享受不到太多经济发展结果，证据就是（1）国民平均收入的增长小于GDP增长速度；（2）财富基尼系数不断扩大。从而导致一小部分富人得到（说难听就是窃取）了大部分经济发展的果实，而绝大多数穷人，包括那些从来没上过知乎的穷人，手里那些钱却不断缩水。
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说了这洋洋洒洒一大堆，该回到最上面我那个略有点惊悚的言论了：为什么GDP降到6%以下就说明有中国特色的经济危机？什么是有中国特色的经济危机？以及，我前面说过金融危机十年一轮，下一轮会是中国吗？
先说GDP。
根据经典经济危机定义，中国永远也不会有经济危机，永远也有不会有衰退（Recession）。那是因为经济危机的意思就是GDP增速为负。而中国现在还是六点几呢，按照知乎网友那什么图的说法（我一向看不起这人），比世界上绝大多数发达国家都高。多好啊！
但你别忘了，中国可不是自由市场经济。国家想拉动经济增长，那不要太简单。在地上挖个坑就完事了！
你别说，还真是这样。你看看遍地那么多高铁站，除了京沪的人满为患以外，小城市的高铁站很多都相对冷清，效益如何只有他们自己心里清楚。我经常出差，有时候看着那些装修豪华，冷冷清清的小城市高铁站就忍不住发愣。
那么每年，政府挖坑式增长会带来多少经济增长呢？根据我的测算，其实也不是测算，就看政府的口号就知道了：
保8那会儿，政府挖坑式增长的贡献差不多是5-7%
现在要保6.5%，那么很显然政府挖坑式增长差不多下降到4-6%
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这里我停下来稍微解释一下。上面这两句看似拍脑袋的结论其实是基于科学分析的，用术语说就是：
与政府推动和主导有关的项目占GDP的比重为70%-80%左右。“挖坑式增长”只是个比喻，指的是政府出面来推动经济增长（一般较注重解决就业问题而不太注重经济效益），而这就是社会主义市场经济的最大特色之一。
同志们，GDP的构成知道不？中学课本都教过：投资 消费 净出口。曼昆的宏观经济学还加上了一个政府采购，那么在中国的国情下其实也是政府投资的一部分。
投资指的是生产工具方面的产出，注重未来。其包括政府投资和民间投资。现在问题是什么呢？就是民间投资极其萎靡。看两个数据就知道：1）2016 年1-6 月份，民间固定资产投资 158797 亿元，同比名义增长 2.8%；2）2016年7月以来银行发放居民贷款的数据，其中房贷占很大一部分比例（2016年7月房贷甚至超过100%）。
好了，这就表明，当政府喊出“保***”口号的时候，说明民间已经开始不行了，得靠政府赤膊上阵了。
至于消费呢？消费指的是最终产品方面的产出，注重现在。要注意的是消费不是我们概念中的居民消费，工程项目中采购最终工业产品也叫消费。第三产业也不只是我们概念中的理发餐饮酒店，房地产和金融都是第三产业。从我的项目经验来看，消费方面也是政府主导占大头。何况中国GDP统计里面把政府采购也列在消费部门里面。
近年来消费占GDP的比重逐年上升，但正如上面的学术解释：投资与消费的比重调整只能说明经济体更注重未来的产出还是现在的产出，所以后发国家的投资比重较大，而经过高速增长基建完善的国家其投资比重必然逐步下降。
净出口就不提了，自从人民币启动对美元的升值周期以来，这个部门在GDP舞台上就长期没有存在感了。
政府投资和主导的形式当然是多种多样的，比如有人说高铁不是政府出钱啊？对啊，政府出钱有各种花式出法。比如什么PPP啦，BOT啦，都是从西方资本主义世界学过来的。换算成人话说就是：政府登高呼号，底下应者云集。钱是民间出的，或者东西是民间造的，但政府是牵头的。然而问题来了：东西造出来了效益不好怎么办？政府可不管，反正我登高呼号就行了。
现在第三产业发展不错，但是——我又要说但是——很多是政府无视经济规律，单纯为了制造新经济增长点解决就业而倡导的结果。就比如民间动漫产业，很多地方政府单凭生产的集数来给予奖励，这就导致内容上的粗制滥造。房地产和金融这种第三产业就更不用提了。
********插播GDP学术解释时间结束********
那么，如果GDP降到6%以下呢？当初金融危机，不知道大家有没有印象。全社会普遍的哀鸿遍野，结果GDP还有六点几，这里面估计几乎全是政府挖坑式增长所带来的。
所以，有中国特色的经济危机的特点就是：
1）经济增长全靠政府挖坑，其他部门奄奄一息。
2）政府继续大量印钱，把所有风险、债务、后果、损失转嫁、稀释给居民。
3）至于那些失业的、待业的、家里蹲的，政府鼓励你们创业，给你们画一个大饼，至于大饼吃不吃得到，政府不负责。
大家注意到没有，这不是西方国家那种猛烈的、突然的、让人来不及反应就被掐死的经济危机。
而是：温水煮青蛙式的、温柔的、缓释的、潜移默化式的经济危机。
这个话题太大，还有金融危机以及与房价互动没讲。先洗洗睡，之后有时间继续讲。
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在此先感谢仁人志士出手相助，让我能继续编辑这个答案。
三、房价与GDP
GDP指的是最终产品和服务价值。买卖二手房对GDP并无直接贡献，因为二手房交易额不统计在GDP里面。你去二手市场上倒卖个千百次都没有新的财富产生，自然就没GDP了。
那么为啥XX要纵容一线城市、包括若干二线城市房价上天呢？
我们来插播一段新闻。
3月14日，国新办举行2017年1-2月国民经济运行情况发布会，国家统计局新闻发言人盛来运在会上披露，今年1-2月全国房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，也创下了近两年以来的新高。有分析指出，尽管多地楼市调控相继收紧，但随着去库存政策生效，部分热门城市的土地市场竞争依旧激烈，成为推高商品房投资增速的重要原因。 去年全国房地产投资数据始终处于小幅波动的状态， 最高涨幅出现在1-4月，但也仅为7.2%，随即就在年中跌落至5.3%，对比不难发现，今年开年的投资数据确实出现了明显回暖。
国家最关心的是两件事：去库存 房地产投资增速。前者是给房地产商去杠杆、拆除债务定时炸弹；后者则是直接创造GDP引擎。那么要如何达成这个目标呢？
《圣经旧约 央妈创世纪》
起初，央妈创造天地。
第一日，央妈说：要有钱。于是楼市里就有了钱。
第二日，忽如一夜春风来，一线楼市梨花开。一线居民开始纷纷贷款买房，还吸引了二三四线的土豪过去买房，然后一线繁荣、其他城市萧条。这就是2015年第二季度的情况。
第三日，一线楼市的热度开始传染到少数二线楼市，比如苏州南京。苏州南京的楼市开始狂飙突进。这就是2015年第三季度到2016年第二季度的情况。这时候房地产投资开始回升，部分二线楼市去库存目标实现。但三四线跟不上啊？于是2016年年中房地产投资增速有所回落。
第四日，央妈下面的商业银行再接再厉不屈不挠，房贷不断创出新高，甚至创下在单月超过了全社会贷款总量的神迹，堪比耶稣用五张饼两条鱼喂饱五千人。于是一二线楼市的热度逐渐扩散到全国。这是2016年第三季度的情况。
第五日，大家开始看见很多过去销声匿迹很久的城市也出现在房价涨幅榜名单里面。国家终于开始实现三四线城市去库存目标，于是顺手把魔都给限购了。这是2016年第四季度的情况。
第六日，随着热点城市增加、成交量大大增加，开发商拿地投资的积极性也不断增加，房地产投资增速大大回升。央妈看着一切所造的都甚好。这是2017年第一季度的情况。
第七日，央妈造物的工已经完毕、就在第七日歇了他一切的工、安息了——北京限贷、常备借贷便利和中期借贷便利的利率上调，这波暂时进入喘息期。
用曲线图来表示就是这样：
再对比一下前几年，更有直观的感受（年增长率是年新增额度的增长率）：
通过上面的推演，可能你们就明白了：一二线房价只是为了让房地产重新成为GDP重要引擎而打的掩护，而且还能让居民拿出储蓄、拼命贷款来为房地产企业债务买单。高房价创造不了GDP，但是房地产投资能啊。高房价无法保护经济安全，但是去库存能啊。
在这盘国家下的大棋里面，一线楼市房价是最重要的标杆，是全国所有大中小城市的希望灯塔，是《自由引导人民》那副画像里面半裸上身的女神。国家为了保住一线楼市房价，可谓无所不用其极的去呵护：严控一线土地开发（放弃一线这点小GDP）；暴涨之后马上限购把价格装入冷冻柜；社会舆论集体造势，等等。
至于那些买不起房的北大清华硕士博士，只不过是这盘大棋里面丢卒保帅的那颗卒子……上的一点木屑而已。
先睡，有时间接着说。下期我们会接着讲：为什么我认为APP式创业的泡沫甚至比房价都大。
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评论区有人问：国家为什么要这么强调GDP呢？
其实说到底就三个字：保就业。
新增就业人口和失业率是每一个经济体都最为看重的数字。比如老美在2008年金融危机席卷而至的时候，失业率从5% biu地一下就升到了10%。 我一个表妹，美国耶鲁大学法律博士毕业，正好赶上金融危机，结果一毕业就失业。所以美联储就忙不迭地连续推出三轮量化宽松（第三轮还扩大化），大幅扩张资产负债表（用人话说就等于印钱）。美国失业率就从10%慢慢降，一直降到现在只有四点几了。
所以国家必须维持一定的GDP增长率从而确保就业。一旦失业人口增多，社会就容易不稳定。而热火朝天的建设四个现代化呢，不管建设本身有没有效益，都能让人有事做，有事做就不会整天胡思乱想了。
就比如日本在上世纪60年代经济奇迹那会儿，东京的上班族几乎每天都要凌晨12点以后才下班，11点下班算是很早的了。这种局面是政府最为喜闻乐见的。而如果大家上班都很闲呢？甚至很多人整天家里蹲泡知乎看片玩游戏呢？这就说明经济萧条了（所以经济相对萧条时期，娱乐业总是会发展的比较好，比如直播这种无聊的东西）。
下面说正事。
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四、创业、融资和泡沫
创业最要紧的是什么？有人说是idea, 有人说是人脉资源。都错。创业最关键的是钱。很多创业者的现金流都无法维持12个月，换句话说就是我满腔热情开创新天地，结果不到一年就因为资金短缺而歇菜了。
那么创业的钱一般从哪里来呢？
1）那些能把猪吹到空中迎风飞舞的，就有能耐吸引天使投资/VC来投资A轮。现在这年头，只要你故事讲得好，商业计划写得好，A轮的钱就有可能融到。然后做出产品了，有收入了，B轮C轮才能接踵而来（但也会有风投需要看到产品才投A轮的）。
2）但是更多的人，其实并没有那么伟大的idea. 他们的钱主要来自自己的积蓄（但个人积蓄通常很有限，我要有钱还创个嘛业？）以及跟亲朋好友的借款；也有相当一部分人，他们的钱来自高利贷。
说到高利贷，你可能立刻就想到了一样东西：这两年很火的p2p理财平台。其实，还有好多线下平台（就是我们常见的路边某某金融公司）也被人误认为p2p理财，比如中晋这种；不过为了方便起见我这里统称为p2p理财平台。
目前社会上高利贷普遍是20到30个点。那么一些有良知的p2p理财平台，就会这么规划：给投资者10个点回报；预期违约率大概8个点，那我就提供8个点的风险拨备金；剩下的就是平台利润。
那么没有良知的平台呢，有的是单纯骗钱，比如e租宝这种；有的是铤而走险，通过高额回报吸引投资者，其实自己压根没有风险拨备，于是一遇到大面积违约就立马跑路了。
介绍了这么多，有人要问了：那你说的泡沫在哪里？
泡沫就是，在中国，创业者的环境实在太好了，好过头了。
仅仅拿2015年的数据来说：
2015年的理财市场，最大亮点莫过于互联网P2P理财。尽管其占理财产品总规模的比例还很低，但增长速度却着实惊人——全年，P2P网贷成交额达到历史性的9823.04亿元，是2014年成交额的近四倍。截至2015年底，P2P运营平台数达2595家，网贷贷款余额达4395亿元，同比增长324%。
2016年的数据我还没时间找，不过估计也非常惊人。
创业者太容易贷到钱了。在这个过程中，必然没有像银行贷款那样严格的信用审核（除了少数良心平台），也没有考虑到创业本身的盈利前景。
资金端过于宽松，那么资产端（就是创业本身运营）呢？
严重过剩，严重重复。比如一个写字楼，同一层有20几家公司开发同一类app。
因为中国人创业（以及几乎所有的事情）都有一个特点，那就是盯准热点，一拥而上。某类APP火了，一拥而上；外卖火了，一拥而上；共享单车火了，一拥而上。
而市场过于宽松的资金环境，包括无数不明来历的p2p理财平台、到处游弋的风险资本，也为这种过剩提供了融资条件。值得一提的是，这是一种相对过剩。与这厢热火朝天遥相对照的是，那些传统制造业、高精尖领域、需要沉下心研究的领域，严重缺乏资金，人才也不断流失。
但是市场经济有一个最大的特点：
出来混，总是要还的。
用术语说就是：你的EBITDA不过关，牛B吹破天也没用。而且接下来就面临着还高利贷了。还不出？那你就只能去借更黑的高利贷，直到破产那一天为止。
而那些靠吹猪上天吸引A轮的创业者呢？别忘了人家风险资本的最终目的是要退出的。退出时候赚不到钱，还得让你创业者赔偿。所以这个世界上，拿到A轮的有很多，拿到B轮C轮的就呈几何级数下降了。
但上述泡沫也有其特殊性：那就是爆破的此起彼伏性。基本不存在全社会所有泡沫同时爆破的小概率事件。每爆一个小泡沫，就倒掉一批p2p理财平台，一批投资者遭殃。
所以，呈现出的是一个复杂的图景：一边有人牛逼哄哄的拿到融资，一边有人悄无声息的倒掉，而前仆后继者甚众——在“万众创新全民创业”的伟大号召下。
联系到我前文所说，可能你就容易理解了：为了确保GDP – 维持就业 – 鼓励创业 – 后果自负（我创业失败了还能怨谁，不就只能怨我自己吗）。所以p2p理财平台的审查标准、准入标准如此姗姗来迟，还无法全面强制执行。
结论就是：全民创业吹起一个大泡沫，但这个泡沫本身是为了XXXX（自行结合上文联想），而并不会导致一般意义上的普遍经济危机，但会不时导致局部地区局部人群的温柔型危机。
其实，我更愿意看到的创业形式是德国式的：从一个家族小作坊起步，慢慢研磨自己的产品，精益求精，渐渐做到业内最好，乃至世界领先——德国有无数个这样的从家族产业发展到行业龙头的百年创业公司。可惜，这种创业形式不适合中国人。
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五、产业转型的实质：资本的盛宴
中国人在玩弄概念上始终是全球领先的。新常态、供给侧改革、产业转型等等。在GDP增速单调递减的周期内，还能通过玩弄概念给人一种经济欣欣向荣、前途远大美好的感觉，也实在是一门绝活。
但这些嘴上热闹的东西，能够真正解决下面这些严峻的现象么？
1）不可贸易商品对可贸易商品的挤出效应
不可贸易商品，指的是指不同地点的同一商品的价格差异不能通过套利活动消除的商品。 其中最典型的就是房地产。除此之外还包括各种个人劳务。
房屋是生活必需品中唯一的不可贸易商品，所以其定价只与社会中购买力最强的那部分人有关，价格是居民可以承受的极限，其本质是财富再分配的工具，是将穷人积累的积蓄搜刮到少数富人和政府手中的工具。
中国经济高速发展促进了财产上的贫富分化，而这种分化导致住房价格高企，又进一步加剧了贫富分化，形成了一种对于中下层人民而言的恶性循环。
在这个过程中，住房作为不可贸易商品贪婪地吸收着可贸易商品部门的资源和养料。流动性呈现“一边是火焰，一边是冰洋”的局面，住房贷款不断创下天量，而制造业流动性紧缺。
另一方面，不可贸易商品中的个人劳务也与社会贫富分化形成着恶性循环。大家可能都有体会，现在各类高端服务价格，比如少儿培训、月嫂、美容、会所、高端餐饮等，其价格上涨速度要远远超过社会一般（中低端）消费品价格的上涨速度。淘宝爆款永远保持着低价，而白领则在哀叹自己无力承担高涨的子女养育和教育费用。
可贸易商品部门的相对低价带来的后果是什么？缺乏资源、缺乏人才，导致质量永远上不去。而产业转型的最关键一环，在我看来就是要解决可贸易商品生产的更新换代，加强技术含量，以使得国产品牌能拥有世界性地位。可目前除了依靠压榨员工的狼性华为之外，中国在国际上能拿得出手的品牌屈指可数，国人尤其是中产白领的日常生活仍然被各类洋品牌所占据。而这方面的产业转型，不仅没有加强，反而由于不可贸易商品对可贸易商品的挤出效应而渐行渐远。
2）资本对实业和内容的挤出效应
目前GDP当中，第三产业增速超过了第二产业增速。也许我们要凭借经验主义（比如美国的第三产业占GDP70%）对这种现象点赞；然而在此之前，你可能需要先知道一个事实（也是上文中就提到过的）：
房地产和金融也属于第三产业。
而目前中国经济的最大引擎，正在从制造业转型为“房地产、金融、互联网”三驾马车。这就是我们所谓的产业转型。这对一个十三多亿人口的大国，是好事还是坏事呢？
我们需要明白的是：
历史上没有一个国家依靠发展房地产成为强国。
历史上所有依靠金融强国的，其依据的不是金融，而是其世界霸权。比如美国人可以通过不断举债，把美元推向全世界，剪全世界的羊毛。而如果没有这样的霸权呢？那就只能关起门来印钞，剪本国人民的羊毛了。
像香港这样除了地产、金融及相关服务业、旅游之外几乎没其他产业的，只能作为一个低税率自由港，是资本的一个中转站而已，而绝不应该作为中国这样一个大国的追求方向。
互联网确实是新兴事物，但互联网提供的只是形式，真正实在的是内容。就算是用了互联网思维做出来的烧饼，只要不好吃，那就毫无价值。
而我们一直说的实业实业，就是第二产业，就是制造业。制造业发展缓慢，对中国来说无论如何都不是好事。因为房地产的增值主要依靠金融泡沫和贫富分化；而金融的目的是在于调配实业的资源，金融本身并不创造任何价值。如果一个项目只有大量资本但没有拿得出手的产品，那资本只是在自我狂欢而已。
资本的狂欢结束后，只剩下一地鸡毛。最典型的就是滴滴打车——从一开始的疯狂让利，到后来并购Uber，再到现在打车难、打车比以前更贵，消费者搞了半天，还是被资本剪羊毛的那一方。
3）老龄化——老年人对年轻一代的挤出效应
老龄化在我看来，其严峻程度不仅仅在于劳动力人口红利的减少；更在于，目前社会上拥有资本的这一代人，一旦大规模进入老龄化，那么会进一步占有社会大量资源，挤占年轻一代的资源。
这意味着，未来年轻一代在供养这些老人方面，要付出更艰辛的努力——还高额房贷、付高额房租就是其中一个缩影。
如果实业进一步萎缩，那么年轻一代还能有怎样的收入来源去供养高高在上的老人呢？产业转型能否解决这个问题？
当然，我不否认供给侧改革和产业转型中的确也存在产品更新换代、制造业技术升级，但这些微观层次上的“点”无法影响整个宏观的“局”。
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六、金融危机？
最后，我们回到上面第2讲提到过的一件事：金融危机每十年爆发一次，那么2018-2019会不会再次爆发？会不会轮到中国？
在讨论中国会不会发生金融危机之前，我们先来看看另一个国家。
根据这个国家某大学的一份统计，现在其国内约30%的人处于贫穷状态，6.9%的人完全赤贫。通货膨胀加上生活补贴的减少让人民很受伤；政府部门腐败盛行。
这就是上届世界杯亚军——阿根廷。
阿根廷曾经历过一系列政局动荡和危机。尽管现在有所好转，但也给国家留下了一个巨大的烂摊子，一个贫富鸿沟更为巨大的社会，一群失去希望的中产阶级。
我至少有一点可以肯定：中国不会沦为阿根廷那样的局面。这是因为，在中国讲任何东西，归根到底都是讲郑智。以亨廷顿在《变动社会中的政治秩序》一书中的评判标准（适应性、复杂性、自立性、凝聚性）来看，某国的体制已经是相当成熟的、久经考验的体制，有利于保持社会稳定，社会稳定则会带来经济稳定。
再让我们把视野放大到全世界。97年亚洲金融危机，其背后是美国经济景气和美联储加息，由此戳破了之前美元泛滥带来的资产泡沫。而08年世界金融危机，其肇始于美国次贷危机，而次贷危机之所以爆发也是因为之前美联储数次加息，导致资产泡沫破灭。
现在，美联储再次进入了加息周期——然而这却是史上最迟疑的一次加息过程。加息的相对缓慢和犹疑使得其对于资产泡沫（包括中国房地产市场和美国股市这两个巨大泡沫）并未带来很大的冲击。
现在，全人类都走到了一个十字路口。全球化是否要退潮？光荣孤立是否会成为新的趋势？四十年货币周期是否如周行长所说会终结？政府不再印钱以后人类还能何去何从？人工智能对于人类工作会带来多大的颠覆？各个国家经济发展都在比烂，中国这个过去十年全球最大的发展引擎也要进入L型，美国经济复苏前景迷茫，欧洲日本苟延残喘，拉美中等收入陷阱，中东继续吃老本——到底谁会先坚持不住倒下？
与前面第2讲到第5讲所显露的悲观情绪不同的是，我认为在国与国的竞争中，最先倒下的必然不是中国。原因有两点：
1）上文提到的某国稳定成熟的体制，这比起某些demo国家反而是巨大的优势；
2）中国人民的吃苦耐劳和智慧。在经济高速发展时期，年增长两位数的GDP，是靠着无数血汗工厂、农田、矿山、写字楼里蓝领和白领们的辛勤汗水，没日没夜的加班，牺牲时间、个人生活、健康乃至尊严所换来的。而在经济放缓、国家开始转嫁危机的时刻，又是需要依靠着无数人忍耐着与自己收入不匹配的生活品质、更多的加班和增长缓慢的收入、失业后绞尽脑汁的创业和面对失败、以及牺牲方方面面的利益，来维持着庞大的国家机器的运转。
由于这两点原因，我对中国的整体国运仍然抱有谨慎的乐观。
然而，我对于这个世界的整体走向却抱有较大的悲观。文明的冲突会重现，科技的发展会相对停滞，各国政府进行印钞竞赛的根本原因是人类找不到只有一次真正的科技革命才能带来的新经济增长点。
因此，未来三到五年内全世界必然会出现较大范围的危机，这种危机从根本上来自于人性的懒惰和贪婪。危机从欧洲爆发的可能性为60%；从美国爆发的可能性为30%；出于其他原因爆发的可能性为10%。
届时，中国如我第2讲所说，正在发生（或是会被触发）温和的、缓释的、不显山露水的经济危机。中下层人民会成为缓冲垫，被大范围割韭菜，但社会仍会保持稳定，因为人民的基本温饱仍然能得到保障，底层人民则是政府的重点照顾对象。一小部分富人在危机中破产，而更多富人会进一步拉开其与中产的差距。出国移民的会有很多，但只是身份移，人基本上还在中国，因为在中国他们能享受到欧美绝无可能享受到的特权。只有中产才有迫切的举家迁至欧美的需求，但这批人出去与否不影响大局，而且政府啥时候想阻断他们的去路只消一个红头文件就够了，他们Zaofan的胆子丝毫都不会有。
一线楼市的泡沫会直到老龄化的到来才会缓慢破灭，但目前已经无限接近以美元计价的价格上限。经济不太发达（或是衰退）的二线城市、广大三四线城市的房地产泡沫将在温和型经济危机中全面破灭。
42年前，这片土地上的人们还在为WENGE而疯狂，而今日的我们早已淡忘。同理，到了三四十年后，也许我们的后代都不会再记得，我们曾经为区区一套房子如此疯狂过。
事实上，我认为在我们的寿命范围内，中国社会始终会保持稳定。至于我们死后就不得而知，我也没必要去预测死后的世界。
（全文完）

房地产相关从业15年以上。见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产的疯狂。鉴于身份的原因，可耻地匿了。
我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织。
首先回答有没有泡沫，答案肯定是有。
再回答是否有经济危机征兆，呵呵，这个很难回答。见仁见智吧。当然，所处的行业不同，感知亦不一样。对于实体经济而言，特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了。
工业企业不好过。
小型生产型企业倒闭量还是比较大的，不去现场看不知道，我参与过的某些工业区的调研，以前90年度红红火火的生产型企业，大多数已经倒闭了，墙壁上到处贴着“厂房招租”。90年代那里很多打工仔，下班时候热热闹闹的，现在冷冷清清。所以，对于他们来说，肯定是经济危机了。小厂所在的厂房，如果是村的土地，基本上现在是闲置，招租也没几个人去租。如果是内资企业自己的土地，基本上想方设法搞“城市更新”，也就是把工业用地改为商业用地，再建设所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉。如果是外资企业的土地，他们一般把土地由政府的土地开发中心收储。我所在的区域，有几家知名的外企走了，土地由土地中心有偿收回。
当然，有人说“转型升级”。的确，高科技企业目前还不错的，所在区域的科技园还是有增长的，目前还不错，特别是那些能上创业板或者上新三板的，领导也很重视。当然，可能是运营成本的原因，很多工业型企业已经转移到内地或者国外，也说不定。我只说我看到的。
房地产企业也不轻松。
房价长时间的较快上涨，民怨好像比较大，好像把责任都归咎于房地产开发商。其实，他们也不轻松。当然，开发商早期拿的地是很便宜的，2003年之前都可以协议出让，我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地价），开发出来卖几万，当然利润可观。不过，这样地已经不多了，基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖，成本高了很多。不过，谨慎的开发商已经很少公开市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发。特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了。目前比较激进的，大多数是央企，因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了，也不是自己的钱嘛。所以，近些年玩地王基本上都是央企干的。08年的时候，房企资金非常、非常紧张，有些差点破产。所以，别看人家房地产企业好像很牛逼，其实，如果真的经济崩了，他们也会死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业，现在利润率已经不像那么高了。其实，近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完毕卖出的，他们的利润率还不如2016年炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题，其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰。但是，不管房地产未来怎样，公司总是要运作的，有那么多员工需要养，资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利，现在已经不存在了。
房子真的很稀缺吗？
房地产已经不仅仅是个产业的问题，其实是个金融的问题。高层说房子是用来住的，不是用来炒的。呵呵，如果不解决金融的问题，房地产永远都解不了被炒的怪圈。至于住，其实中国现有房屋存量，足够20亿人居住都绰绰有余。也许有人说我这个数据是瞎编的，的确，我是管中窥豹瞎猜的，呵呵，随便看看就好。其实，猜得很保守。那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大，农村人口相对固定），这个数据绝对是准确而且真实的。某区现有农户15万户（其实每户都很小，为了能分配宅基地和多获取征地补偿款，基本上满18岁就分出一户，真实的家庭还没有这么多），农村人口40万人，目前已登记的宅基地房屋是24万幢，未登记的违建宅基地还有22万幢。这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土地上建设的房屋，仅仅是集体土地上的宅基地房屋，是幢，不是套！你自己算算，40万人是不是可以每人一幢绰绰有余？（以上所有数据其实详尽到个位，为不暴露，故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据，还不是人口输出地区的农村宅基地数据。在人口输出地区，大量的宅基地房屋，整幢就是住两个老人，或者空置。房屋的空置率，其实大大的超出你们的想象。城市稍好，农村尤甚。别信什么农村宅基地一户一宅，一户八宅我都见过，只是人家不办证。土著城市居民的房屋拥有量，也是一家有几套房。当然，近些年才进入该城市的年轻人不得不面对已经被超高的房价，压力很大。但是，他们的父母在老家基本上也是有房的嘛。不要轻信“一线房子永远不够”，那句话是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的。如果发生战争或者经济危机了，还有那么多人进入所谓的一线城市吗？
地方政府对房地产持什么态度？
对于地方政府而言，其实不是房价上涨的推手，他们也没那个能力。注意，是说的是地方！再上面的我不敢说了啦，也别问我。有人说国土部门坐庄，囤地等拉高再卖。呵呵，他们既没坐庄的能力，也没有坐庄的动力。土地拿不拿出来拍卖，都是市长一句话。市长想的是我只能干几年，有地赶紧卖，挂掉的钱才是我的政绩，难道去留给下一任？土地出让金是收支两条线，出让金多少与国土部门没关系，都是直接进入财政账户。卖多卖少反正都不是我的，也没有提成，关键是要完成市长交代的卖地任务。当然，底价设定不能低于成本也要考虑市场热度。最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权，想多卖也没货。有人也许理解不来这种思维，好吧，那换位思考一下:假如你是现任某市市长，你能保证在这个位置呆多少年？你还想不想再上台阶？你想不想做点让人看得见的政绩？巨量地方债利息每年要不要还？假如现在有块地符合出让条件，也有有实力的开发商有意向，你会不会捂地不卖？当然，地方政府乐见房价永远上涨。第一，GDP数据好看。2016年经济很差，但是GDP增长率不能太丢人嘛，于是，某区长亲自督阵，要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个打电话，多报成交量。这是真人真事。第二，地价高了，财政也水涨船高。领导都是炒短线的，我的任上城市基础设施建设和民生服务，都是要花钱的。08年地不好卖，开发商没钱拿地。某宗地出让，收储成本是8亿，国土部门建议10亿为底价出让。市长发飙了，必须成本价赶紧卖了。说，我现在卖了能修路建广场，难道还留给下一任吗？第三，地方政府不负责房价的涨跌，也没能力负责房价的涨跌。你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案，有哪一个部门三定方案里写着要负责房价涨跌的？没有！房价涨跌是市场的行为。没有市长想囤地不卖，也没有市长想地卖不出去，没有市长能预测房价的涨跌。其实，房地产管理部门没人炒房，因为自己无法预测，而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大，因为他们知道他们的成本有多低。现在对于房价最乐观的，往往是那些不怎么懂经济的普通市民。
房价暴涨的根源是什么？
就目前中国而言，影响房地产价格的根源在于金融！这个不多说，涉及整个国家的金融运作的问题。敢于高溢价拍地是因为货币宽松，敢于炒房是因为货币宽松，疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌。房价因为金融而疯狂，也最终因为金融而一地鸡毛。一切不以金融的角度下手的“调控”，都是忽悠！房价暴涨是不是金融问题，就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金与房屋估价做一个对比，你自己算算，如果按照目前市价出租，你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额？有很多房子，你的土地出让年限到期，建筑物寿命到期，按照目前的房租水平，仍然赚不回目前房子的估价，更别说银行利息和装修成本了。呵呵，这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”，那么，你是不是又绕回到金融的问题上了？对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢？房价的问题，目前就是个金融问题。房子已经远远超出了居住功能，而是资金炒作标的物。假如最终一地鸡毛，虽然房地产会首当其冲，但是根源不是房地产这个产业。这个世界最能预测房价涨跌的，是前机械工业部部长的儿子，印钞印的头发都白了，辛苦了。
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非常感谢这么多的赞，出乎我的意料，竟然没被骂得狗血淋头。但是，我仍然不敢取消匿名。
鉴于网络评论与行业实情也许存在一定的偏差，感恩厚爱，那我趁空隙继续分享一下个人见解。
1.房价与地价，地方政府更关心哪一个？
很多人以为房价是地方政府预谋性炒高的。先说观点，免得有人说我“洗地”。地方政府没有这个预谋，也没这个能力，上面我不知道，也不敢瞎说。政府也许没有预谋性的炒高，也没有这个主观意愿，但是多重政策事实上造成了房价的上涨。主观意愿与实际效果是两码事。有多少想减肥的人，却又整天吃喝无度，效果如何呢？从业十几年，参加的会议无数，看到的文件也无法计数，但是我从来没有听到过要求把房价拉高的指示，也从来没有看到过这样的文件。甚至，饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然，我这个层面最多接触到省市区级的领导，国家层面的也只是在电视上看过，我指的是地方政府。如果说政府有什么意愿的话，当然是永远平缓温和上涨最好，暴涨暴跌都头疼。不说别的，就是信访也够人烦。08年房价跌幅比较大，信访的怪事层出不穷。有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房，当时房价是8K，但是眼看房价在跌，老太婆不去签约，开发商多次催促都不去，后来开发商把房子卖给了其他人，也办证了。09年在四万亿的刺激下，房价暴涨，那套房市价2.8W。于是老太婆多次信访，扬言跳楼，还拉来电视台。2013年房价微跌，某个楼盘业主集体拉横幅，说开发商违约和欺诈，说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级，要求退房。现在经历2016年的暴涨，房价翻倍了，也就没人拉横幅了。说句实话，地方政府根本就不关心房价，领导层甚至不知道现在市场的疯狂，也不知道具体的市场价格走势。房价不像股市，有个分时图和K线图，一目了然。当然，领导要知道房价，很容易，但是他们都很忙，有很多事情需要关注，自己又不炒房，哪里会去关注房价的实时走势呢？再说了，即使他们关注房价，最多那个自己管辖范围的成交均价，那个有什么意义？郊区与市区差别大了。所以，某位600帝的笑话为什么会出来，不少他傻，而是因为他真的不知道市价如何。房价对于老百姓来说影响生计，但是领导与其说关注房价，还不如说他们关注房地产这个产业。政府关心地价，这是真的，因为土地财政，那是他的钱袋子。 在土地的开发利用上，国家层面与地方层面是存在不同想法的。地方为了政绩，恨不得所有的土地都批为建设用地，拿来出让。但是国家为了保住耕地和维护生态，那样是不允许的。所以，利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡。如果建设用地量已经超出了上一轮的土地利用总体规划，那么下一轮你就得减量规划。所以我说，土地供给的总开关在上面，反而地方政府没那么大的能耐 。
2.政府能操纵房价涨跌吗？
呵呵，政府不希望暴涨，但是暴涨了；你说他能控制暴跌么？真正暴跌起来，一定是多方面因素的集中结果。当然，不是说政府的措施对房地产没有任何影响。影响一定有，但是不是决定性影响。比如，放开限购，比如增减土地供应。土地出让，是根据土地收储成本结合目前市场的反映。一般一块地出让前，都是会邀请多个开发商做个推介预热，了解他们的兴趣度，然后根据市场情况决定推出拍卖。这个对于市场肯定有影响。但是，世道不好的时候，虽然市长很想变现拿钱搞政绩，但是开发商没兴趣，也只能作罢，拍卖流拍也是蛮丢人的。当然，中央有这个能力，关键在水龙头的收放。不过，几次的刺激都是因为经济太差了。但是，水不是无止境可以乱放的，火玩多了也不一定控制得住。这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌，市场表现形式都不是他们故意操控的结果。市场上没有神，政府也不例外。如果有一天暴跌，一定是多个因素的结合，而不是某个神一手遮天。理想与现实，往往是有差距的。如果神那么厉害，那么我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了，何至于今日仍在追梦？
3.关于房产税。
呵呵，本不想说这个，但是看到媒体又在预热了。作为普通市民，你根本无需关心这个。房产税会不会收？以后一定会收。我在2013就看到过几套方案，也征求过意见，其实一直在研究。什么时候拿出来？随时都可以拿出来，只是不想拿出来，也没必要拿出来。根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。房产税以后应该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征。某人搞得分税制，地方如果不给土地财政，那还让它活不？目前有土地财政，卖地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前，房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了，房产税必须祭出，也许不需要那么久，在那之前就要搞。其实，不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报。从目前来看，不管那套方案，对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系，你帮着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没出声呢。房产税能不能降房价？这个不一定，都说了房地产的根源在于金融。但是，房产税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房产税会不会转嫁租客？转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到。租赁市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定。不然，就不会出现如此低的租售比。现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓。但是当有了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本，那时候租赁市场供货量巨大，你还想加租转嫁？这个想法很美好。
4.关于炒房团和中介从业人员。
炒房一直存在，这个无需隐晦。纵观近十来年的炒房人群，其实变化还是比较大的。2008年之前是一波，与2011年前的是一波，与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化。记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在。山西的煤老板去北京都是论单元或者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力。后来08年之后发现房价下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了。2011年星空发现四万亿真的流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁，自此之后就没有大炒家了，但是那时候中小炒家崛起了。至于现在，是全民炒房了，连路边的老太太都知道炒房是个包赚不陪的好买卖。早期的大炒家早就全身而退了，有很多转向其他资本运作，有些转向国外炒。现在的炒家，其实是普通老百姓，不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气质就可以看出来。所以，不要憎恨现在的炒房人，其实他们跟你我一样，是普通的老百姓。他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚点钱。当然，行情好的时候，利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益，他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过，不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打，不好卖的时候，交易量急剧下降，脱手非常艰难，比股市跌停板还难卖出，哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵，真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多，就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了，这个完全不影响他在中国赚钱。当然，他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的。现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就是普通工薪阶层，搞多一套以待日后大发。2016年的交易量还有个因素就是换房。A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A，去C手里买了一套大一点的；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了。所以说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题，因为无论的自住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险，其实刚需接盘最稳定，降低金融风险。只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质，哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至于中国现阶段的中介人员，基本上都是只起到一个交易撮合的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距。别以为中介群体有多高的专业见解，其实他们跟你差不多，鼓吹交易，他才能获取交易佣金，至于其他的，他回答不了，也没有那个想回答的意思。当然，他们的短线市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚。整体上而言，中介不是房地产也的正面力量，更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作，是一个系统性的多元一体运作，背后的主要推手的金融利益集团。这个不多说，了解不深也不敢多说。那家打个比方吧，经历了13年和14年的房市萧条，交易量急速下降，持房各方都很痛苦。15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了，怎么办？那家拿一个重点一线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上，舆论最关键，预期是核心。媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续。我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵，周末政府机关都不上班啊，再说了，你买了合同签了，非着急连夜排队办证？我相信买过房的都知道，你网签合同了，基本上已经是你的了，无需赶夜办证。真相如何无所谓，但是会带来恐慌。随着媒体的扩散，急速产生羊群效应，于是房市又热了，金融集团又赚了，也解套了，美哉！其实，真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除了怂恿交易，鼓动闹事，左右忽悠之外，其实没有太多技术含量。 当然不是说不需要中介，而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有真正专业技能的中介，需要具有专业服务意识的中介。目前，中介行业从事得太low，进入门槛也很低，除了撮合交易好像就没啥服务了，其实还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务，其实这个行业专业化之后有前景。其实，目前中介还有一个重要的特征，就是炒房，他们是房价炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储备那就高很多了。房地业是一个普通的行业，没太多技术含量，也不一定推动科技发展和人类进步，但是关联多个行业。所有在这个行业的从业人员和关联人员，大家都是打份工而已。
房地产市场的乱象，是一个特定区域特定历史发展时期的产物。如果从长远来看，都会回归常态。也许，等过几十年再来回首今日，你会唏嘘不已，无论是关于市场还是人心。
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再次更新一下，删除掉一些敏感信息，顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多，不能在评论里贴出。已经歪楼了，完全偏离了题主的答案，请见谅。
关于土地所有权、土地使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解
1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一条的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。”你且不要去考虑羊头还是狗肉的问题，这就是中国大陆的国体，所以，土地作为最重要的生产资料之一，必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两种公有制所有权。这个，与国外的土地所有权私有制是不同的。所有权是绝对权，是最完全的物权，具有永久性。
2.为什么有个土地使用权？按照法律规定，国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权。但是，国务院不可能去开发嘛，既与职责不符也没那实力。呵呵，《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了，土地咱不能自己下地，又不能卖，那就得找佃农。这需要解决法律上的障碍，于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之分，所以我们也有国家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的。我们就搞土地使用权出让，根据土地用途给予一定期限的使用权，所有权仍然是公有，使用权可以私有。使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权。用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利。所以，从法理的意义上来说，所有在中国大陆的土地使用权人其实都是租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价，是长期性的租金一次性缴纳。
3.土地使用年限怎么规定？住宅为什么是70年？70年后怎么办？土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，70年的土地使用权根本不用担心，到期后自动续期，当然土地出让金还是要再交的。不过，70年后的世界，也许没有人能预测吧，嘿嘿。
4.土地使用权的实质是什么？呵呵，法理上而言，土地使用权人只是长期性的租客。但是，实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别的。土地是不动产，你无法抠起来背着走。不管是所有权还是使用权，你能利用的权利也无非是占有、使用、收益、处分、继承等等。当然，有些地方是有差别的，比如，《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，也就是你的是地表使用权，地下和地上的没出让给你之前不是你的，还有地下资源也不是你的。还有，出让期限到期后还需要出让金的，不是一劳永逸的。既然大陆的土地使用权在实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别，那么“土地所有权”是一个已经虚化了的概念，搞个土地所有权与使用权分离，完美地用公有制的内裤遮住了私有制的隐秘部位。呵呵，你肯定不认同这个观点。那么，既然国有土地是全民所有，你作为公民，中华人民共和国每一寸土地你都是共有权人之一，可是你享受过比私有制土地所有权的国家公民多一分钱的土地收益吗？
5.房屋所有权又是什么？房屋所有权就是房屋产权，不是房地产权，说白了就是那房子是你的。还是那句话，所有权是绝对权，是最完全的物权，永久性的。那么问题来了，房子是永久的，地的使用是有期限的，咋整？法律已经想好了套路，《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条的规定，大陆实行“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则。土地使用权和房屋所有权必须由同一主体享有，房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押。你买了房子，其实也买了土地使用权。当然，对于初独栋别墅外的绝大多数有房阶层来说，你的房不是国外的house,而是apartment/flat，你分摊的土地使用权也就一丁点。土地使用权到期你据不续期，按照法理，你有本事是可以把房子抠了拖走的，那上面的都是你的。其实，国外也有这种。英国就有一些公寓，你买了房子，但是地是别人的或者是国家的，房屋所有权人只有土地的租借权，中国绝大多数房屋的性质其实就是这种。再白话一点，就是你买了房屋的所有权，租了土地使用权。虽然，房屋所有权与土地使用权是皮毛一体的关系，但是的确有差别的。其实，这种类似也存在于其他情况，比如，林地权和林木权。林地是某村的，树是你种的，树你可以砍走，地不能拿走。
6.出让金和房产税是什么东西？土地出让金，目前的全称应该是国有土地使用权出让金（集体土地使用权出让现实还不普遍），也就是政府在一定时段内将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让期间的价款。请注意关于时间的状语和定语。土地使用权出让金不是土地所有权的买卖价款。房产税就是以房屋为征税对象，向房屋所有权人征收的一种财产税，主要是房屋持有阶段的一种税，不同于房屋取得、处分阶段的税种。注意：房产税不是房地产税！别以为房产税是什么新鲜事物，其实早已有之。政务院1950年1月公布的《全国税政实施要则》和1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》（政财[1951]133号）就已经有了房产税、地产税等税种。只是，那会儿中国还没有搞社会主义改造呢，土地所有权还是可以私有的。后来，社会主义改造完成，土地已经全部公有了，对内也就没有必要征收了，只针对在中国有房产的外国企业和个人征收。再说了，那时候屁民也没几个在国有土地上有自己的房。1986年9月15日，国务院也发布过《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发（1986）90号），规定房产税由产权所有人缴纳。只是，后来房地产立国，为了避免打击买房者，早就于2011年1月废止了。所以，别以为房产税是什么新鲜事物，也别以为要征收需要太大的动静，根本不需要上升到人大立法的高度。对比出让金和房产税，你应该已经知道两者根本不是一个东西，即使开征也在法理上也毫无障碍，不属于双重征税。只是，什么时候开征、怎么征收的问题。至于房产税会不会增加房屋持有人的税负，那是肯定的。不过，按照目前的思路和民意，仅仅自住的房屋，不需要担忧这个问题。未来是征房产税还是征收房地产税，现在还不明朗，目前试点的都是房产税。不过根据中共中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，征房地产税也说不定。我个人还是认为，可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。
顺便声明下：本人不打算取匿，也不求关注，因为我很少发言。关注我也没用，如果要买卖房屋的知友最好听取银行和中介的意见，他们才是房价短线走势的知情人和推手。我也不是WPY，没用网评宣传任务，发言纯属个人瞎掰，不足为信。在这里对所有求关注的知友统一致歉！

这一波房价疯涨，成功把大家注意力吸引到地产上，忽略了我国更为严重的企业和地方政府债务危机。过去十几年，一直靠宽松货币政策刺激下的繁荣经济，导致中国银行积累了大量坏账，而坏账主要来源是房地产企业，大型国企，以及地方政府债务。2008年的4万亿最大的影响还是在企业债务上，2009至2016年，GDP大约翻了一倍多，但社会总债务却增加了约2.5倍。不计盈利的扩张和发展提高了居民生活水平，同时也使得地方政府债务和企业债务（特别是国企和房地产企业）成为了我国金融系统最大的风险。
下图为债务分布，最多的红色为非金融企业债务，绿色是地方政府债务，蓝色是居民债务。从2008年到2016年，4万亿导致非金融企业债务飞速增长（其中占比最大的是国企债务），占到GDP 169%。
下图为债务和GDP比，蓝色为中国，黄色为日本，绿色为美国。可见我国从2009年开始一路飙升至百分之200多。(这里是企业的银行债务credit to GDP，不要扯国债了）
在大部分居民感受到经济”欣欣向上”的同时，我国银行却承受了巨大的压力。知乎有个讨论说中国和希腊债务危机的区别，有个答案讲区别就是，你找你父母借了1万元，和找高利贷公司借了一千元，哪个压力大？我觉得这比喻还不错。父母（央妈）借的一万元，虽然得还，但是不着急，而且钱花起来压力不大，工资照发，福利照给，这就是大部分人觉得目前日子还不错的原因。
但是呢，你父母（央妈）压力大呀。
去年，我一个精英朋友辞去了纽约某基金公司副总裁的位子回国到某银行做ABS，这是干嘛呢？就是将不良资产打包转嫁给市场嘛。资产证券化也好，债转股也好，都可见目前银行急需转移债务风险。接上面的比喻，你（企业，地方政府）开了张1万元的欠条给你父母（央妈），你妈心里明白收回来几率不大，于是在三姑六婆（投资者）面前先把你偿债能力夸上天，然后再把这笔欠款转卖给她们，让大家一起分担分担。
这就容易解释为什么房价上涨了。
先看这一轮房价上涨最大受益者是谁？
首先是地方政府。土地财政又可以用起来，卖地还债。
其次是企业（国企和民营）。房地产企业去库存目标至少在一二线城市实现了，另外2016年共有百余家上市公司加入到“卖房”大军中来，“靠卖学区房实现保壳”而一鸣惊人的*ST宁通B就是其中之一。
债务转移给谁了？老百姓。在整个银行贷款中，相比之下房贷是最优质的资产，坏账率最低，中国的老百姓最守信用，宁可整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。
2016年2月周小川在G20就讲过了：
“我们发现中国债务与GDP之比是比较高的，在宏观调控中是需要警惕的。“
”个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几。 “
财政部官网2016年6月24日政务新闻有一篇《我国总体债务水平属于中等》（然而国际上并不认为只是“中等”）的文章中也称：“根据我国债务杠杆分布情况，可以优化债务在政府，居民，企业之间的配置。政府和居民可以适度加杠杆，帮助企业去杠杆。”
而限购政策的推出，不仅将“接盘侠”往三四线城市引导，更是确保了债务是转嫁到居民手上，而非违约风险更大的“炒房团”。
2016年房贷猛增，70%新增贷款都是房贷。下图为房贷占总债务比值这几年的变化，一年间占比从百分之十几就已经到了20%。
房价下跌不会死人，债务违约导致的金融体系崩溃会直接导致失业狂潮，吃不起饭那可是要死人的。
综上，推高房价，是缓解我国更为严峻的债务危机方式之一（方式之一，当然不是完全靠这个）将风险较大的企业债转换为更为安全的居民房贷。有人说等房价降了就“为国接盘”，其实房价被推涨后买房才叫“为国接盘”。不光可以消耗两代人储蓄支付首付(周行长多次表示居民储蓄太多），还可以透支“房奴”未来收入来付房贷。直接点讲就是从高价接盘的居民口袋里掏钱来救企业银行地方政府。
经济萧条已经开始，解决了大量就业的“大而不倒”企业们盈利能力不足，要靠“卖房还债”就可见一斑，而无法举债为生的中小企业已在倒闭狂潮之中。若一系列举措都无法解决我国债务问题，更大的经济危机还将在后面。
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看了昨天央行记者会又想说两句；
周小川在会上再次表达了房贷换企业债的愿景：“个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。”
有了成交，开发商才会有钱，才能带动上游产业有钱，企业们有钱了才能还银行贷款。整个债务置换过程都必须源于居民贷款购房。而房地产企业之所以负债累累，还是由于库存太多，周行长也说“库存过多，本身就是占用流动资金，这是导致杠杆高的一个原因”，所以这波推动房价上涨的目的就是要老百姓拿出储蓄，再押上未来收入一块为国去库存。但是矛盾来了，房产库存70%在三四线城市，但由于教育医疗就业机会等等分配不均，大部分居民只愿意在一二线城市购买房产，因此结果是2016年推动了一二线城市房价泡沫，而三四线库存问题依然没有解决。库存问题没解决，企业债务问题就没解决，不仅如此，疯狂上涨的一二线房价，不理智的投资者还容易使本来安全的房贷变得不再安全。

在CPA里面，我的健身练得最好；在健身人群里，我的财务水平最专业！
本人79年的，制造业，以前是一家上市公司集团财务总监助理，整个集团财务二把手，持有中国注册会计师和美国管理会计师执照。我老婆也在上海的一家上市公司做ERP实施的，年薪15万左右。
因为买不起上海的房子，现在跳到浙江一家准备上市的公司做财务总监，年薪接近40万，但是生活质量完全不一样了，我的收入在浙江一个三线城市能够生活得很好了，现在每天下班和同事打羽毛球，感觉身体状况和精神面貌也好很多了。还有这边空气质量比上海好多了，没有雾霾！明年准备在浙江买房，让全家人都过来，现在家里人还在上海租房。
关于上海的房价，我不想说太多，我承认我是很多人嘴里的loser，买不起一线城市的房子，惹不起我还躲不起吗？人生匆匆几十年，没有必要为了房子蹉跎一生，身体健康家人幸福最重要，没有必要非要挤在一线城市，拼命死撑这辈子都不知道还不还得清的房价！

我看诸君皆装逼，料诸君看我应如是
好问题！
虽然你这个问题本身满是槽点，但从侧面反映出了互联网时代反而让人更加信息闭塞的事实。
所以是好问题。
1.中国房价根本就没涨成什么样，只是少数几个几个顶级城市和大型城市的房价一直在涨，媒体又天天在鼓吹，所以给人的感觉似乎是全中国的房价已经完全上天了。
但真实情况是广大三四线城市的房子积压严重卖不出去，价格是处在相对合理范围的。
况且不要整天盯着新房，一些配套完善的二手房也并不差。
所以如果把眼光放在全国的角度而不仅是北上广深的角度，其实房价的均值也没那么可怕。
PS.部分之前房价暴涨，但是明显虚火过旺且存在高投机性的城市，现在房价也正处在缓慢崩盘过程中。
（已经挂了好几天了，现在我把数据来源和城市删了，因为已经有人找我麻烦了，就当我啥都没说吧）。
这和大量的投机性购房以及曾经严重蔓延的高杠杆首付贷有关。
2.经济危机早已经发生了。
知道现在除开互联网和金融以外的行业，都是过得什么苦日子吗？
为什么千军万马转互联网？为什么现在是个大学生都想做金融都想当码农？
因为其他行业不赚钱！
知道现在整个制造业的供应链已经大多数都成了现款现结或者预付款了吗？
知道现在商票承兑基本走不通了吗？银行汇票都收的不情不愿。去东莞转转就知道遭了灾的不止下半身产业，大家都宁可关了厂拿钱买房。
真以为华为干34岁以上员工是因为闲着无聊吗？这还是行业龙头！
知道为什么政府不惜采用类似闭关锁国的方式来制止外汇流出吗？知道外企在华大量营业额汇不出去这种笑话都能发生吗？知道为什么政府现在下死手怼地下钱庄吗？
知道地方债恐怖到什么地步了吗？知道很多地方政府已经实质性破产了吗？知道为什么要开放普通人购买地方债？
知道现在大学生就业难到什么程度吗？知道为什么好公司的实习机会都能拿出来卖钱吗？知道待业青年这个贬义词为什么现在都被官宣为慢就业吗？
我一个岗位放出来原本就只是想招一个普通本科毕业的勤快点的学生就满意了，结果简历一收不仅数量超乎想象，而且内容多数都能闪瞎我的眼，真真是非常优秀的学生，期望薪资写得我都不好意思。
我要不是因为职业原因（风控）整天要和各行各业打交道，要看各种各样的数据，我都不会有这么深的感触。
我们已深处寒冬中。
3.你的眼看不到真实的世界，但不是你的错。
因为是互联网时代反而让人更加信息闭塞。
从今日头条，到UC，到各种新闻APP，甚至知乎，都有着精密的喜好算法，全天在向你推送你感兴趣的内容，号称千人千面精准推送，实则让人只能活在自己喜好的世界里，因为只会给你推送你乐意点开的内容，毕竟推送机构自己都有阅读量KPI。
不然你让UC震惊部，头条开战部，腾讯不转不是中国人部，网易地域黑部，微博情感撕逼部的人怎么赚年终奖？
知乎上多数年轻人都受过比较良好的教育，向往或者生存在北上广深，希望或者正在互联网or金融领域工作，考虑买房或背负房贷。
所以你们日常的关注点自然就在北上广深的生活，在金融工作和互联网工作，在超一线城市的房价，如何成为男神女神，情感撕逼，所以你们接收到的推送信息往往都只是相关信息，所以你才会有现在中国房价上天，金融互联网高大上，身边都是三观不正的人，自己长相中上其实是女神的错觉，这样恶性循环下去，要么你彻底成为煞笔，就像那些被情感公众号洗脑的人；要么就是推送的信息过分到你自己都觉得不对劲了，世界似乎不是这样的，然后走上求解之路。
你看到的，只是别人想让你看到的。
写到这我停了下，想到我上面叙述的，这些年见识到的，有可能也只是命运想让我看到而已。
突然没有了刚才指点江山的快感，反而开始觉得不寒而栗。
多走出去看看吧，希望我们都能早点醒过来，拥抱真实的世界。
尽管这世界可能并不足够美丽。

黑土：地产春风吹满地，中国企业真争气；齐心合力买地皮，一场限购没咋地。
谢谢！
白云：萨德烦恼吹进门，中国男足抖精神；正恩那旮哒挺闹心，美韩合伙欺负人。
合：一六一七不得了，实业大丰收，泡沫被赶跑。百姓安居乐业，齐夸党的领导。尤其人民警察，更是天下难找。国外比较乱套，成天勾心斗角。今天川普上台，明天槿惠被炒。闹完难民危机，欧盟眼看要倒。纵观世界风云，风景这边更好！
请自行配音食用2333

我有时候是真的佩服我们的zf，说一套做一套，完全照搬香港那一套，自己控制土地供给，高价卖地，价格低了宁可捂着也不卖。你说房地产商都是黑心王八蛋，可tm房地产商拿地的价钱就不低，银行还很乐意借钱，为什么？有屁民兜底啊，你要结婚吧，结婚得有房子吧，你不买房？你孩子要上学吧，我搞学区房。怪不得国外的经济学家总是摸不准中国的经济形势，有人还美其名曰中国特色，狗屁。垄断厂商如何获得最大利润，控制供给就能控制价格，最简单的经济学基本原理，只是他们没想到zf居然可以毫无下限地去薅羊毛。尤记得人日喊出4000才是牛市起点的时候，紧接着就是股灾，今天的疯狂，让我看到了当初的影子，就看什么时候收网了。经济危机？全世界经济都不好，美帝剪羊毛剪的不顺手，中国喊着制造业立国，实际上呢？各国都在超发货币，饮鸩止渴，就看谁先受不了忍不住先动手了。大炮一响，黄金万两啊，只希望祖国有能力剪全世界羊毛的时候，不要忘记屁民，给口汤也行啊。

你们都不在乎内需市场的
扣掉车贷房贷七七八八的月固定支出后，你们算下自己手上结余多少钱，结余的钱还得想着法子存着吧，理财有点点风险的都不敢投，一定得保本的才敢。
就这点可支配零花钱，去百货专柜买衣服？去进口超市买酒？一顿饭1k刷卡下去不算计不心疼？
高企的房价会打压人民对物质生活的消费欲望，转而求其次到廉价的渠道和成本更低的娱乐活动中。最后的结果就是服务业不断萎缩、内贸企业长期萧条，饿不死也发展不起来。最终small business全部被淘汰，各行各业留下的都是垄断企业。
现在好多经济报告都把房价和外汇储备挂钩，不管专家属于哪些派系在吹什么风，至少有一点是一定的，富有的人会越来越富，而中产被捆住手脚大气不敢喘一个。低收入则可能有望低价租/买到适用房，缓解社会矛盾。但这类土著被赶出市中心，落地在儿时打死都看不起的外围区域。城市越大越如此，幸福感还不如县城。
至于经济危机，目前离银行挤兑还远。党妈这点好，不要命地维稳。
最后，可以很肯定地说一点，某些地区房价谜之高，就是炒出来的，什么cpi什么刚需和他们无关，还管你内需疲软。
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我有几个朋友做类似借钱套利的生意，这些生意多少都和房地产有瓜葛。
其中一位是西安的拆二代，娶了一位很漂亮的老婆。小两口结婚小半年基本就是打麻将，啥工作不干，收房租放贷。放贷对象把这些钱基本投在房地产了。后来拆二代也借别人的钱套利。结果房地产破裂后，这些借钱的都跑了。拆二代娃刚满月没多久，为了还债，就出去到南方打工，他老婆坐月子刚满现在继续工作了。
之前我老家朋友的弟弟主要做两种生意，给房地产企业垫钱进水泥以及租吊塔。那段时间我们老家的房地产特别热，他基本就是坐家里数钱，于是问高利贷借来50w，买了一辆C系，剩余的钱开了一家洗车店。结果半年不到，房地产泡沫裂了，他玩完了。去年他进监狱了，原因是他用租车公司的车做抵押，借钱还高利贷。
我们县城的首富现在也成首负了，市中心那个百货商场楼烂尾两年了。供货商、民间集资人，甚至他亲弟弟，现在都不断去市里上访。
我想自己周边这类房地产事情，很多人也都遇到了，比如鄂尔多斯的鬼城。可是中国经济出现很多人预测那种全国性的次贷危机了么？
没有吧。所以我一直观点都是中国房地产存在风险，但不是全国系统性风险。原因在于中国的土地市场、信贷市场和房地产市场都高度分割。
中国各地土地供给并不是高度市场化的，具有极大的计划特征。有些地方土地供给过剩，有些地方稀缺。一二线城市的土地供给具有一定的离散性，和当地主政官员资历、当地的央地关系、中央规划等相关。
这造成中国有些城市房地产明明不愁卖，但是中央不给土地指标。有些地方土地供给即便算不上过剩，可存在结构性问题。比如明明是大学城周围缺土地，审批却将指标给了几公里外的地方。同样，还有广大的中小县城，由于不合经济规律的中小城市规划，导致土地指标超过了需求。
土地市场分割造成各地房地产供给不同，因此中国各城市住房收入比差距巨大，房地产市场往往出现一边火焰，一边海水的情况。就像我一开始提到的。中国大部分县市级地区的房地产市场早就死了，可去年北上广房价高涨。同样，2012年的时候西安曲江地区很多楼盘和天津市房价差不多一个价位，单价在1.2w左右，可是4年过去了，天津的房价几乎翻了一倍，而西安曲江大部分楼盘房价实际上是降了10%左右。
除了土地审批造成房地产市场分割，各地官员利用权力寻租非常常见，各地有大量依附于当地权贵的房地产公司。这导致中国大型全国性的房地产公司，占中国房地产总体份额比例不高。例如去年万科、恒大、碧桂园加起来才占市场份额10%，而香港仅仅李嘉诚的公司就占私宅业务的1/7。
在上轮房地产热时很多大房地产商投资三四线城市，比如万达在很多地级市建商场。如今这些投资大部分是亏本的，但由于这些大型房地产商进入相关市场比较迟，因此投资规模较小，很多房地产商可以利用自己一二线城市优质资产回血，规避了因为这些劣质投资带来破产风险。
总的来说，如果中国房地产市场存在系统性风险，就不应该出现一边崩盘，一边火热的现象。这正是由于土地市场、房地产市场分割。虽然市场分割本身违反市场规律，不过反过来却造成中国房地产市场很难产生系统性风险。

作者&演讲者：茅明睿 “城市象限”创始人

我们自发地在开展一些寻求城市正义的实践，但是仅靠我们自己，是没有力量跟公权力、跟开发商、跟市场的资本去博弈的，因为我们缺乏盟友。这些盟友是谁？就是在座的各位，是我们的市民。

我叫茅明睿，是一名北京的规划师。我今天说的是一个比较严肃的话题，是关于数据和城市的正义。乍一看这两个事物是不相干的，那我们就一个一个来看。

城市的正义 ：一个人的城市观
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首先来说一下城市的正义。从我自己的理解来说，所谓城市的正义就是一个人的城市观。我的城市观高度地受到这样一位老太太的影响，这位老太太的名字叫简·雅各布斯，去年是她诞辰一百周年。她有一本很著名的书，叫作《美国大城市的死与生》。

在她的著作当中，她告诉我，一个好的城市，除了繁荣以外，它应该是民主的，它应该是有责任的，应该是公平的，应该是有活力的，应该是可持续的。

这位学者叫大卫·哈维，他是一个马克思主义地理学家，他指出城市的正义应该包括社会正义和空间正义两个方面。同时他提出了一个非常重要的概念：市民权。

我的理解，市民的权利，首先市民应该拥有居住权。

这是一个美国学者基于2012年互联网上的租房信息所做的一个图，蓝色的这些点是他收集的北京的保障房的位置。

图片来源：Annette Kim

北京的保障房其实基本上只能保证具有北京户籍的一些特定的人群。还有非常多的人是没有资格享受保障房的，因为我们的供给是达不到的，所以有非常多的人生活在图中黄色的这些点里面。黄色的这些点是北京的地下室。北京有上百万人曾经生活在地下室里面，这些人有一个名字，叫作“鼠族”。

还有一些人生活在城中村当中，他们曾经有一个名字，叫“蚁族”。这里是最有名的一个城中村，叫唐家岭。

当然还有一些人是流落在街头，这是在北京二环的护城河边上。毫无疑问，它是不适宜人居住的。它不能保障人的尊严，实际上连最基本的人身安全和健康都不能保证。

但是如果在政府不能提供对于这些人的居住权的保护的情况下，以改善他们的居住空间或者以消除安全隐患的名义，把他们从地下室、从城中村当中赶走，其实也就抽掉了很多在北京的打工者甚至刚毕业的大学生的第一个台阶。

那这种改造到底是不是城市的正义？

市民在城市里面还有第二个权利，也是非常重要的一个权利：就业权。这是一个非常典型的北京街景。北京并不是一个街道商业或者临街商铺很活跃的城市，这跟广州或者跟大多数南方城市不一样。所以在北京的街头，我们可以看到有很多传统的住宅进行改造形成的底商。

图片来源：百度街景

这些商铺我们一看，脑海里面会浮现一些词汇，比如说低端服务业，或者外地人。由于这种业态，第一它吸引了外地人的就业；第二它也谈不上街道品质。所以最近几年，北京包括上海，其实都在做一个很轰轰烈烈的行动，叫作封堵“开墙打洞”。然后刚才那个街道就变成这个样子。

那么这样的街道空间，比刚才的街道空间更有品质吗？在发生这样的改变之后，这个故事就变成了这个样子。

图片来源：王子耕

从管理者来说，这些外地人是顽固的、不服管治的。而从我来看，在这里我看到了两个词：第一个词叫刚需——这样的业态都能够生存下来，证明居民对于它们的需求是刚性的。

第二个我看到的是顽强。在这里工作的人，他们并没有破坏城市的秩序，并没有坑蒙拐骗。他们只是在提供最基本的公共服务，在城市里面在寻求最基本的就业权。

以恢复传统风貌的名义，或者以规范空间秩序或者法律性的名义去把这些街道空间进行改造、封堵，是不是城市正义？

还有我们每个人都有出行权。这也是北京曾经发生过的若干起案例当中的一个。有非常多的私家车侵犯我们步行者和骑行者的权利，有的私家车为了加塞就走非机动车道。绝大多数中国人对于这种事件是熟视无睹的，但是这个老外成功地将私家车给逼退了。

但是大多数情况下，步行者和骑行者都是失败的。

图片来源：冯斐菲

现在我们来想一想，其实政府或者规划师做出过很多跟城市的空间、城市的秩序有关的一些公共政策或者规划，有很多东西都存在很多值得商榷的点。比如说政府出资去修建过街天桥是不是城市的正义？应该算是，因为它给市民提供了一个过街的公共服务，而且是用公共财政去做的。但是反过来想，凭什么步行者要将地面的路权让给机动车，他有没有征求我们步行者的许可？

封堵“开墙打洞”，在恢复风貌和秩序的同时是否也伤害了街道的活力？清理地下室、改造城中村，是否也伤害了一些在城市里打工的人的居住权？

还有政府投资去建设和运维公共自行车。但是假设一辆自行车一年要花一千块钱甚至好几千块钱的情况下，这还是不是正义？为什么政府不去购买摩拜或者OFO的公共服务？所以坐在办公室里面去想的，拍脑袋的“一刀切”的政策，往往都很难真正地做到帕累托改进。总会有很多人被这些政策、这些规划所伤害。

而我们又看到另外一些力量。这是周子书在北京亚运村附近的地下室所做的一个叫“地瓜社区”的改造。他和社区的居民一起将这样一个传统的或者大家会认为没有品质、没有尊严的地方——居民楼的地下室，改造成了一个为社区服务的、有品质的、能够给市民找到尊严的地方。

所以在我看来，只有在实践当中才能真正地去发现正义。所以我们开始在城市的实际空间当中，跟社区的居民一起自发地做一些对城市有益的活动。

图片来源：北规院

在这些线下的实践当中，我们做了一个最有意思的案例是关于北京的菜市场。一般来说，菜市场不是一个很积极的概念，大家想起菜市场就会觉得污水横流，环境不好，比较嘈杂。北京的大栅栏就有这么一个菜市场。

在北京一个叫“农改超”——就是把农贸市场改变成超市的运动当中，北京有非常多的菜市场都被关掉了，大栅栏这个菜市场在2015年8月份也被关掉了。我们非常着急，为什么呢，菜市场是一个什么东西？它和超市有什么区别？

菜市场不仅仅是一个交易的场所，除了交易以外，它还有一个很重要的职能：社交职能。老头老太太去赶早市，到菜市场里面去买新鲜的蔬菜，实际上就让他们在同样的一个时间点到达了一个同样的空间，去形成了一个社交。这也是社区的认同和社区凝聚力发生的一个机会。

如果把它改造成超市会有什么后果呢？第一，超市会有很好的保鲜措施，所以你去超市不会固定在那个时间，那大家的见面机会也就少了。更重要的一点，你在超市里买菜面对的是货架，而在菜市场里面对的是一个活生生的人，是一个菜贩子。今天我在菜贩子这儿，菜贩子少收了我两毛钱，我明天还会接着买他的菜，这就产生了人情味，这也是社区的人情味的来源。

所以我们非常着急，希望能够把一个菜市场保留下来。我们发起了一个行业的讨论，就是城市到底需不需要菜市场。这个讨论得到了整个规划行业的响应。我们取得了非常多的国际案例，告诉政府其实在很多先进的城市，像欧洲，像日本，都还保留了传统的农贸市场这样一个业态，所以城市是需要菜市场的。

回到大栅栏这个菜市场。我们跟社区街道办的主任说，能不能把这个关掉的菜市场借用几天，我们在北京国际设计周的时候用了它三天。我们把当时在这里卖菜的菜贩子给找回来了，把居民也找回来了，还把艺术家、建筑师都弄到这个设计当中。我们做了一个很漂亮的活动，叫“菜本味市集”。

这个市集我们做得很干净，很热闹，然后人情味也很浓。所以说我们想向管理者强调，菜市场的社交功能和交易功能，两个都要保存，不能简简单单地把它改造。

当时的几个方案，一个是停车场，一个是养老院，这是最后的一个结果。最后把这个菜市场大概四分之一的空间变成了一个便民的菜站，这个菜站还是由人去卖菜的。剩余的四分之三的空间变成了一个社区的公园。老头老太太买完菜之后，他们还会到公园里面坐一坐，这样还保留了它社交服务的功能。

图片来源：北规院

说了这些，实际上我想说的是，所有的线下活动，之所以能够实现一定程度的正义，很重要的原因是它不是规划师自己完成的，而是跟生活在那里的居民共同完成的，是由市民共同参与的。所以我们有一个朴素的认知：城市的正义来自于市民的广泛参与。

数据与城市正义 如何降低公众参与成本？
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接下来我们就来想，公众参与是一个很麻烦的事情，假设我们在广州做，你不可能把广州所有的市民拉到身边来做一个公众参与。怎么能够比较方便地、快速地、廉价地去开展公众参与呢？

我们把视线放到了微信上面。微信凝聚了非常多的人，所以我们做了一个微信公众号，叫CityIF。我们在上面做了一系列的公众参与地图。像下面这两张图分别是北京市民给我们标的北京下雨之后积水的情况（左图），和他们家里的用水量的情况（右图）。

图片来源：北规院

这个地图是关于自行车的地图。市民会在上面填问卷，告诉我们北京哪里好骑车哪里不好骑车。

这是一个关于北京步行环境的评价地图。我们首先在设计周的时候做了这么大的一扇墙。在这个地方我们设了两种颜色的大头针，让参观者来帮我们扎。一种颜色的大头针代表这个城市里哪条街好走路，另外一种颜色的大头针就是这条街不好走路。

图片来源：北规院

然后就有非常多的参观者帮我们在墙上扎针，有一些地点被扎得最后放不下针头了。比如说像北京的CBD、北京站、北京西站、传说中的西直门，都是公众认为非常不好走路的地点。

图片来源：北规院

当然我们把这个搬到微信上，让公众继续在微信上给我们扎针。接下来，我们针对每一个地点去进行评价，去看公众为什么会觉得这儿不好走。

这是位于北京西直门北侧北京交通大学附近的一个点。公众觉得这儿不好走，我们看看街景就知道为什么大家觉得它不好走。

图片来源：北规院

在它的路边停满了汽车，这会阻碍我们的视线。更重要的是人行道上无序地停满了机动车，步行者的路权完全被破坏了，所以即便它有很宽的人行道，事实上这里仍然是不好走路的。

这是我举的第一个例子，就是我们怎么利用微信降低公共参与的成本。但是我们进一步来想，还有没有更简单的办法？事实上是有的。

每一个人都生活在互联网上，有非常多的人每天都在互联网上吐槽我们的城市。所以我们想看一看，是否能够走到公众的身边去倾听他们，而不是把他们请到我们身边来。我们就做了这样一个实验。

这是在北京东四的一个社区，这是北京的一个胡同区域。我们把社区里的老街坊都叫到一起，让他们给我们写了这样一些小纸条，让他们告诉我们东四的这个社区到底存在哪些问题。

图片来源：姜冬睿

同时我们将互联网上包括微博、包括贴吧、包括一些论坛和游记里跟东四这个区域有关的语料全部抓下来，然后对语料进行了文本聚类。这是我们得到的结果。

数据来源：姜冬睿

我们惊讶地发现，在很多的领域，互联网上所反映的跟公众所反映的是一样的。这个一样，不仅是说他们把问题反映出来，甚至反映问题的比例都一样。所以互联网上的这种语意，是能够告诉我们城市的公共空间问题的。我们给这种方法命了一个名字，叫作“社会感知”。

基于北京一卡通数据 感知公众
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基于社会感知，我们又提出来下一个观点。如果我能感知一个公众，实际上这个公众就参与到了城市的治理当中来了，所以感知就是参与。进一步来想，除了通过语意去感知公众，还有什么办法去感知公众呢？很简单，公众的出行。公众的线下行为、公众的行为轨迹都会成为我们感知公众的一种方案。

比如乘坐公交车或者地铁的刷卡记录，实际上就告诉我们在哪上车、在哪下车，生活在哪里、在哪里上班、喜欢去哪儿。实际上这是公众在用脚投票。你去分析这个数据，无异于在开展一次交通调查。

这是北京的地铁刷卡记录。

我们可以利用这个数据看到北京每一个地铁站每一个小时的进站客流和出站客流，可以知道每一个站点客流的来源、客流的去向。我们还可以基于地铁的刷卡记录，去进一步分析不同的市民怎么使用城市空间。

比如说乞讨、卖艺、发小广告的人，这些人也会使用地铁，我们把他叫作“灰色人群”。这些人，他们一方面去从事这些行为，存在生活上的一些困难；同时他们在地铁这种狭窄的空间里存在，也影响到了普通乘客的出行权。

所以我们要去治理这个城市，首先要能够感知到他们。那怎么去感知这些人？我们开始分析乞讨、卖艺或者发小广告的人，跟一般的乘客在出行行为上有什么差别。

我们坐地铁，从A站上车、B站下车，把地铁作为交通工具。而灰色人群把地铁作为工作场所，所以他们在A站上车、在A站下车。同时由于每一次刷卡都会产生成本，他们会选择在地铁站里面待的时间特别长。而对于职业的乞丐，职业的卖艺的、发小广告的人，他们不会一个月只出现一天，他们会在一个月里面反复出现这种行为。所以我们开始研究这些人的行为模式，他们几点钟上班、几点钟下班。

最后我们在北京总共找到了多少个灰色人群呢？2014年我们找到了481个。他们分布在这些地铁站，比如说苹果园、天通苑等等等等，在空间上大概是分布成这个样子。我们就知道每一个乞讨卖艺的人，他们都生活在城市的什么地方：主要是在地铁的首末站，或者城区地铁和郊区地铁换乘站。

除了能够看到这些灰色人群，我们还可以看看学生。北京有很多学生乘坐公交车去上学，我们把北京的重点中小学周边站点的刷卡记录提出来，去看看这些学生的刷卡记录。我们惊讶地发现了这张图。这些红色的线代表了20公里以上的上学出行，黄色的代表10公里，绿色的代表5公里。我们发现，有很多孩子会乘坐20公里的公交车去上学。

图片来源：吴运超 易斯卿

这是这些重点中小学的主要的择校方向，比如说来广营的人会跨学区通学到望京去上学；比如说大兴的孩子会跑到丰台去上学。当然我们不知道他们是怎么实现这种择校的，但是通过刷卡记录是能够看到这种跨学区的孩子的出行行为。

图片来源：吴运超 易斯卿

我们其实总共做了三十几类这种小的研究。通过这些研究，我们开始去总结基于社会感知的城市治理的一个方法论。在这当中，我们首先提出来的就是要利用社会感知的方法研究城市和改善城市，需要有个指标体系。指标从何而来？人的时空行为就是指标。基于时空行为，我们可以对这个人去画像，比如说这是一个加班很多的人，那是一个出差很多的人，我们可以给这个人打标签。

同时我们可以利用人的时空行为去描绘一个城市的单元。比如说这是一个加班很多的小区，那是一个出去玩很多的小区，这是一个很宅的小区等等。这样我们就得到了一个描绘城市和描绘人群的不同的指标体系。

在这些指标当中，最重要的一个是情感指标。为什么情感指标很重要，因为情感是能够直接告诉我们市民对于空间的好恶的。

基于图像和语意数据 感知空间的情绪
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那怎么去了解市民的情绪呢？第一种方法，通过图像。我们把一些摄像头拍到的和一些照片抓取下来，然后分析这些照片。比如说这是北京的南锣古巷，一个很有名的旅游景点，也是历史文化街区。这条800米长的胡同，在高峰日的时候一天会有10万的人流量。然后我们开始去分析这些面孔。

我们发现这些游客的面孔上面，恐惧、厌恶、忧愁的情绪都压过了happy和喜悦。所以我们发现，即便这是一个很著名的历史文化街区，达到了10万人流量的时候人是不会愉悦的。

这是北京的大栅栏街，高峰日的时候是一天23000人。在这条275米长的街道上面，我们看到了人的情绪是很轻松的，是明显的喜悦为主。

在杨梅竹斜街，我们发现了北京最完美的笑脸。

通过这个方式，我们其实做了一个很有意思的比较。在杨梅竹斜街，我们发现在北京国际设计周之前，这条街上只有5%的人是喜悦的，95%的人走路是面无表情的。在“十一”的时候这里成了设计周的一个展点，有非常多的文化活动和展览，所以这时候街上有23%的人是喜悦的，只有58%的人是面无表情的。

与此同时，在没有文化活动的大栅栏西街，这条街上只有12%的人是笑着的。所以我们能够知道文化活动怎么让一个街道提升了18%的喜悦。同时我们还知道，有文化活动和没文化活动的街道，它们大概有一倍的喜悦度的差异。

但是用图像去感知城市的空间存在一些问题。首先一开始利用图像去分析人脸，我们就走到了一个学术伦理的边界，很容易跨过界。第二，对于一个很安静的没有很多游客的街道，我们怎么去了解这条街道的品质呢？假设这些街上都是一个人在走路，我们怎么去观察他呢。因为一个人走路的时候，即便我很喜欢这条街也不会一边走一边笑，对吧？

那我们就开始寻找另外一种方法去感知空间的情绪。还是跟刚才东四的那个社会感知的方法一样，我们通过语意。这是关于一个景区的。我发现这个景区的游客的情绪是规律性地波动的，从2012年到2015年，他们总是在某些时刻情绪低落，某些时刻情绪高涨。我们发现他情绪好的季节是冬季，尽管冬季游客很少，而情绪最差的是夏季。

但是这不是最好玩的，最好玩的是这个——我们发现游客的出行结构也跟情绪有关系。通过对游记的分析我们发现，如果你是一个人或者和好基友一起去，情绪都还不错；但是如果是两口子去的话就不是那么好。其实这个给我们一个线索：也许这个景区在旅游的配套服务上面，对于家庭出游考虑得不是那么多，可能服务没有跟上。

图表来源：姜冬睿

我们做了大量的基于语意的城市情绪的感知，然后就形成了这样一个地图。我们把城市里有意思的地点都挑出来，然后去把跟这个地点有关的微博、游记、点评等乱七八糟的语料都抓下来，之后对它们进行情感的分析。这样我们就得到了这样一个城市的心情地图。

图片来源：北规院

图里面这些黄色的脸都是笑脸，红色的脸都是哭脸。我们就能够很快地知道市民对于哪些空间是喜欢的，对于哪些地点是不喜欢的。举一个小例子，我们把它用在了一个规划项目当中。

这是北京的长辛店，这个地方你们都没有去过，我也没有去过。在这个地方有一所小学，叫长辛店小学。在我们去那儿之前，我们是没法知道市民对于这个小学的态度的。但是通过社会感知的办法，我们很快地能够了解这里的居民很喜欢长辛店小学。我们不仅能够知道居民喜欢长辛店小学，还知道为什么喜欢。

图片来源：北规院

我们把语料进行了分析，发现当市民提到长辛店小学的时候会提到这样一些词：联合国儿童基金会、和平小黄鸭、校园足球、薯饼、虾排，这些东西是市民对它喜欢的来源。所以我们发现这个学校尽管不是重点小学，但是它的一些软的服务配套上面其实做得很好，所以这里的居民很喜欢它。

图片来源：北规院

回龙观“身体被掏空”问题 “解放太太”计划
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形成了这个方法论之后，我们开始去尝试治理我们所在的城市。我们选的第一个例子，就是北京的回龙观。因为《身体被掏空》这首歌，回龙观一下子成为了全球著名的一个城市病的范本。

那么怎么去研究回龙观？我们接到了一个回龙观的功能提升的课题。我们开始去按照我们的一套指标和方法，研究怎么改善回龙观，或者找到它的问题的来源。

要研究回龙观我们必须找到一个好榜样，因为你只看它自己是不行的。我们就选择了北京的另外一个社区：望京。望京其实年纪也比较大了，曾经也是一个睡城。但是近年来它的空间品质得到了很大的改善，这里明显的品质要比回龙观好。所以我们开始分析回龙观和望京的差别。

首先来看，回龙观的人觉得身体被掏空，为什么呢，因为他们很累。为什么累呢，是不是上班太累了？所以我们来看一看回龙观的人上班和望京的人上班的情况。这两个地方都有地铁，我们开始分析回龙观和望京的地铁的刷卡记录。

我们看左边这一段是早上进站的刷卡记录，右边是晚上回家出站的刷卡记录。红色的线是回龙观，蓝色的线是望京。

我们发现回龙观的居民早高峰来得更早，七点四十五就到达早高峰，而望京的早高峰来得更晚。下班更明显。从五点一刻开始，就有5%的望京居民刷卡回家了，这时候只有2%的回龙观居民才回家。到六点一刻的时候，望京的返程高峰就到达了。六点四十五望京的人基本上陆陆续续都回完家了，高峰就过去了。七点一刻开始，回龙观的人陆陆续续开始回家了。

我们算了一下，每一个乘坐地铁通勤的回龙观居民，他们比望京的居民早出门15分钟，晚到家45分钟，这还不算回龙观的人站在外面排队的时间。加在一起，一个回龙观的上班族比望京的上班族少生活一个小时。这就是回龙观居民的痛苦来源。

那为什么回龙观的人要这么早出门这么晚回家呢？一般的人现在都会有一个概念，叫作职住分离或者职住不平衡。我们可以看一看，上边的图是回龙观的居民在哪上班，这是利用手机的数据来看的。下边是望京的居民在哪上班。

直接看这个图你是看不出来到底有什么问题。我们跑了一些指标，发现从职住比上来看，也就是说从就业岗位数量除以常住人口数量来看，望京比回龙观多50%的就业岗位。只有10%不到的回龙观居民在回龙观内部上班，但是有接近四分之一的望京居民在望京内部上班。一个回龙观的上班族平均的通勤距离是11公里，而望京只有8.6公里。

这是在数据上的差异。进一步来分析，为什么回龙观的人上班这么远？我们分析了不同职业的回龙观居民上班的去向。回龙观这个地方大家可能不是很熟悉，它紧挨着中关村软件园，有非常多的“码农”。但是这些码农其实并没有导致回龙观的通勤距离特别远，恰恰相反，这些软件开发者是回龙观上班最近的群体，他们平均通勤距离不到7公里。

所以要解决回龙观的职住平衡问题，或者改善回龙观的通勤问题，不能冲着码农去解决。要解决的对象是上面这些人——这些人是从事娱乐、医疗、商业、体育、文化这些公共服务类的就业类型，这一类人群占到回龙观上班族的27.5%。

而且我们惊讶地发现，这一群人是回龙观所有职业当中女性比例最高的。所以要解决回龙观的问题，解决他们的通勤问题，最重要的是解放太太。

怎么来说这个话？一个很简单的逻辑推理，如果我们面向太太们提供了就近的就业岗位，太太们上班的路上的时间就变短了。路上时间变短了，生活的时间就变长了。女性生活时间变长了会干什么呢，会买买买。她们买买买会怎么样呢，就会创造更多的公共服务类的就业岗位。创造了更多的公共服务类的就业岗位会怎么样呢，就会吸纳更多的本地的女性在回龙观就业，所以整个回龙观社区就盘活了。

所以一个女性友好的社区就是个好社区。如果说我们为了改善回龙观的职住比，而在回龙观投放更多的码农的就业岗位会怎么样呢？空间品质会更糟糕。

接下来我们来想，回龙观是否具有能够去驱动他们本地提供公共服务类就业岗位的第一动力，是否能够容纳一些本地的女性在这里，给她们提供公共服务就业岗位，让她们在本地就业。我们来看这个数据。左边这个图是周末的时候回龙观的人跑哪去了，右边这个图是望京的人周末的去向。

总体上来看，回龙观的人周末都往外跑，跑得比望京的人要厉害得多。为什么回龙观的居民周末的时候就往外跑呢，因为回龙观这个地方没有玩的，所以他们到外边去活动。

当然，这个图里面左上角这个深蓝色的点，那些人是加班的，那里就是中关村软件园。但是还有很多人实际上是出去休闲活动了。所以我们认为，回龙观是有很好的提升潜力的。

进一步来看，右边这些望京的商场，60%的客流都来自于望京外部。也就是望京的商业的等级比较高，它能够吸引外面的人到望京去消费。左边是回龙观的商场，60%都是本地的客流。我们可以看到它的商业等级的差异。

再来看一下两个地方的餐饮。回龙观，你可以看看他们主要的餐饮结构：简餐、小吃、粉面、快餐。望京是韩国料理、火锅、烧烤、面包西点——大家可以看到差异。从点评的评分、点评的人均消费价格、设施的密度、业态多样性上面来说，回龙观的餐饮简直……唉。

回龙观的居民比较喜欢去的一个地方叫五彩城。这里离他们很近，在清河。五彩城的客流当中，20%的客流来自于回龙观。我们去对比一下五彩城有什么回龙观没有什么，就知道回龙观的人缺什么。

五彩城有这样一些餐饮品牌，回龙观没有；有这样一些消费品牌，回龙观没有；有这样一些体验业态，回龙观没有。

所以我们不仅证明太太能够被解放，还能够告诉你太太怎么被解放。当然我们针对回龙观还有很多其他的公共设施的研究，今天因为时间关系不去展开。

说完了太太的问题，接下来说老公。我们不说所有的老公，主要说老公当中的绝大部分人：码农。他们遇到了什么问题？他们的身体同样被掏空。他们上班这么近为什么被掏空？因为他们上不去地铁呀。这是他们每天上地铁的情况。

从地底下是过不去了，地面上所有的路都被京藏高速给堵死了。其实很简单，就是要从这儿到这儿，就这么点距离，但是他们从地面上和地底下都过不去。

怎么办呢？北京的规划师给它设计了这么一个东西：高架的自行车路。这样，从回龙观的中心骑个自行车，5公里就骑到了上班的地方。码农又比较宅，你让他骑骑车还能够健身，一举多得。

图片来源：北规院

所以说同样是一个职住分离问题，其实解决方法并不简单。女性有女性的解决方案，男性有男性的解决方案。刚才说了这些，其实就形成了这么一个对策：

解放太太
绿色出行
回收外溢客流
提升商业品质
打通南北屏障

这些对策对不对呢？我有一个数据平台，能够监测到这个社区里面这些指标的变化。

所以我们就能看到一些公共政策或者一些规划措施，是否真正地让回龙观的居民的通勤时间变短了，是否让他们的内部通勤比提升了，是否让他们的通勤距离下降了，是否让他们内部的休闲比提升了，是否让他们的情绪变好了。只有这样，我们才能够实证一个公共政策或者规划策划是否是有效的。

这就是一个科学的态度怎么去解决城市的问题。

基于“人肉数据” 探索“雾霾众包计划”
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北京还有另外一个很有名的问题：雾霾。整个华北地区的空气质量，按照测算来说，可能得到2030年才能够达标，所以我们还有非常长的一段路去走。在这个阶段，市民是一直暴露在这种污染的空气当中的，所以有很多科学家在研究雾霾产生的源头是什么，它产生的化学反应的逻辑是什么。

我关注的是另外一个问题：市民是否关注自我的健康，到底有多少人在雾霾天戴了口罩。

那我们怎么去知道这个信息，这个你在互联网上投票是很难得到结果的。我想了一个办法，用这个——

每天上下班的路上，我不知道大家干什么，以前我是听歌，然后大脑放空，但是我后来发现其实可以利用上下班路上的时间。我是乘坐地铁的人，从我家走到地铁以及地铁出站之后走到我的办公室，会有很长的一些步行的距离。所以我在手上拿了两个计数器，数我见到的每一个人。

如果这个人戴了口罩，我就按右手；如果这个人没戴口罩，我就按左手。这样的话我们就得到了左边这个图。这是我家附近，某一天我发现在路上有247个没戴口罩的人，有49个戴口罩的人。右边是我们办公室附近，有120个没戴口罩的，20个戴口罩的。

这样我跟踪记录了三个月，就得到了这样一些记录结果。

有结果我并不满足，它只是回答了我到底有多少人戴口罩，或者有多大比例的人在戴口罩。而不同的地点比例不一样。我进一步想去研究为什么有的天戴口罩的人多，有的天戴口罩的人少。

当然大家首先想空气比较脏的时候戴口罩的人就多，空气好的时候戴口罩的人少。但是其实并不简简单单地是这样一个道理。我们可以看看这样几条曲线，橘色的是我家附近观测到的戴口罩的比例情况，黄色的是我办公室附近戴口罩的比例情况。

在绝大多数的天，戴口罩的人的比例都跟空气质量AQI指数是正相关的。但是在这样一些天，比如说一开始这一天，我们发现这一天空气质量其实很好，但是戴口罩的人很多。为什么呢？

我们又发现了第二个很重要的因素：政府的雾霾预警。在污染天，政府会发布黄色、橙色和红色的雾霾预警，北京的雾霾预警会通过短信。发到我们的手机上。同时政府发布了预警之后会引起一波舆情的变化，互联网上也会产生一些舆情的变化。所以我除了去采集每一天的空气质量指标以及每一天的能见度以外，还会去采集关于雾霾预警的舆情指数。

这样我就得到了这样一个模型，这就是一个影响市民戴口罩的模型。我们就能知道市民戴口罩的行为到底有多大比例是政府的雾霾预警带来的，有多少是空气质量带来的，有多少是阴天能见度比较差带来的。

得到了这个东西之后，我们又做了下一个工作：评估政府的预警行为。11月16号政府发布了雾霾预警，但是这是一次错误的预警，第二天空气质量其实还好。但是这一次预警，按我们的测算，本来应该只有19%的人戴口罩，那一天实际上有23%的人戴口罩。

12月17号，在它的头两天12月15号政府发布了一次红色的雾霾预警。12月17号这一天，AQI是422。按照我们的测算，本来只应该有16%的人戴口罩的，这一天实际上有32%的人戴口罩。

11月26号这一天政府没有发布雾霾预警，但这一天的AQI高达403。这一天实际上只有16%的人戴口罩，但是如果政府发了雾霾预警短信的话，应该有32%的人会戴口罩。

这个比例是什么意义？我所观测的人是每一天早上的上班族，这些人不是开私家车的，他们是步行、骑自行车或者乘坐地铁出来走路的人。北京总共有1200万的上班族，其中有69%的人是使用步行、自行车或者公共交通方式去上班的，31%的人是私家车。所以每一天有840万人是我的观测对象，经过这样一个测算，政府的短信每多让1%的人戴上口罩，就意味着拯救了84000人。

所以我们就能够知道，11月17号政府的短信让33万人戴上了口罩，12月17号这一天政府挽救了134万人。而11月26号，政府则失去了挽救133万人的机会。

当然这是我一个人基于两个地点的观测，这个观测是不够严谨的。所以我们利用澎湃新闻的平台，发起了一个雾霾的众包活动，有很多的志愿者响应我们。现在我拥有了一个数十人的志愿者，他们遍布北京的各个地方，每一天给我填报他们观测的人数，我送给他们记数器。记数器很便宜。

这是我们同事在微信上开发的一个小程序，叫雾霾众包计划。这就是某一天志愿者给我们标的点以及他所观测到的人数。这几天人数很少，因为前一段时间北京开两会。

说了这么多例子，显得很散，其实我想回归到正题。我今天想说的实际上是“人居Ⅲ”。对于非规划圈的人，可能完全不知道什么叫“人居Ⅲ”。“人居Ⅲ”就是第三次人居大会，是联合国一个关于城市的最高级的会议。

2016年10月在厄瓜多尔的基多召开了“人居Ⅲ”的大会。在这次大会上，我们通过了一个《新城市议程》，在这个《新城市议程》当中提出了一个很重要的条文，叫作Right to the City。

这句话到了中国就遇到了麻烦：怎么去翻译它？有的人把它翻译成“城市权”，有的人把它翻译成“进城权”。我们北京的规划师觉得，应该用大卫·哈维的说法，叫市民权。什么叫市民权？市民权就是一个人进入城市，居住在城市，参与城市生活，平等地使用和塑造城市的权利。

中国的城市有问题，中国的城市规划也有问题，所以中国的规划师背了很多的黑锅，受到了很多的非议。但是其实我想说的是，中国很少有城市真正的是规划师规划出来的，所以我们规划师这个群体其实很小。

我们自发地在开展一些寻求城市正义的实践，但是仅靠我们自己，是没有力量跟公权力、跟开发商、跟市场的资本去博弈的，因为我们缺乏盟友。这些盟友是谁？就是在座的各位，是我们的市民。

所以我希望我的演讲能够唤起更多的市民跟规划师一起，去捍卫自身的权利，捍卫市民权利，去寻求城市的正义。

谢谢大家。